آیا می‌توان ملکی را که همسر بدون اجازه فروخته پس گرفت؟ راهنمای حقوقی ۱۴۰۴

مشاوره حقوقی به شما کمک می‌کند تا در صورت فروش غیرقانونی منزل توسط همسرتان، حقوق قانونی خود را در دادگاه پیگیری کنید. فروش ملک توسط همسر بدون رضایت همسر دیگر، به‌ویژه اگر با هدف فرار از تعهدات مالی مانند مهریه یا نفقه باشد، می‌تواند صوری یا غیرقانونی تلقی شود و قابل ابطال باشد. این مقاله، با استناد به قوانین ایران در سال ۱۴۰۴، مراحل پس گرفتن ملک، مدارک لازم، مبنای قانونی، و نکات حقوقی را به‌طور جامع و به زبان ساده تشریح می‌کند.

فهرست مطالب

• فروش صوری یا غیرقانونی ملک چیست؟
• مبنای قانونی ابطال فروش ملک
• آیا می‌توانید ملک فروخته‌شده را پس بگیرید؟
• مراحل پس گرفتن ملک در دادگاه
• نکات حقوقی کلیدی
• موانع احتمالی
• پیشگیری از مشکلات
• کلام آخر

فروش صوری یا غیرقانونی ملک چیست؟

فروش صوری ملک زمانی رخ می‌دهد که همسر (معمولاً شوهر) با هدف فرار از تعهدات مالی (مثل مهریه یا نفقه) یا محروم کردن همسر دیگر از حقوق مالی، ملک را به‌صورت ظاهری به شخص ثالثی می‌فروشد، اما در واقع کنترل یا منافع ملک همچنان در اختیار اوست. فروش غیرقانونی نیز شامل مواردی است که بدون رعایت تشریفات قانونی (مثل رضایت همسر در شرایط خاص) انجام شود. طبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی، چنین معاملاتی که با قصد فریب و تبانی انجام شوند، باطل یا قابل ابطال هستند.

ویژگی‌های فروش صوری:

• نبود قصد واقعی برای انتقال مالکیت (مثلاً شوهر همچنان از ملک استفاده می‌کند).
• تبانی بین فروشنده (شوهر) و خریدار (مثل خویشاوند).
• هدف فرار از دین یا محروم کردن همسر از حقوق مالی.

مثال: شوهری برای جلوگیری از توقیف منزل به دلیل مهریه، خانه را به نام برادرش فروخت، اما همچنان در آن ساکن بود.

مبنای قانونی ابطال فروش ملک

پیگیری فروش غیرقانونی یا صوری ملک توسط همسر بر اساس قوانین زیر انجام می‌شود:

1. قانون مدنی (مصوب ۱۳۰۷)

• ماده ۲۱۸: معاملات صوری که به قصد فرار از دین انجام شوند، باطل یا قابل ابطال هستند.
• ماده ۴۲۳: معامله‌ای که با تبانی و فریب انجام شود، در مقابل طلبکار (مثل همسر برای مهریه) بی‌اعتبار است.

2. قانون اجرای احکام مدنی (مصوب ۱۳۵۶)

• ماده ۳۴: اموالی که به‌صورت صوری فروخته شده‌اند، قابل توقیف برای اجرای حکم (مثل مهریه) هستند.

3. قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی (مصوب ۱۳۹۴)

• ماده ۲۱: اگر شوهر برای فرار از دین (مثل مهریه) ملک را بفروشد، معامله صوری قابل ابطال است.

4. قانون مجازات اسلامی (مصوب ۱۳۹۲)

• ماده ۴۹: فروش صوری اموال برای فرار از دین می‌تواند جرم تلقی شود و مجازات حبس تا ۷ سال داشته باشد.

مثال: زنی در شیراز با اثبات صوری بودن فروش منزل توسط شوهرش، سند را باطل کرد و مهریه‌اش را دریافت کرد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

آیا می‌توانید ملک فروخته‌شده را پس بگیرید؟

بله، اگر همسرتان بدون اجازه شما ملک را فروخته و این فروش صوری یا با هدف فرار از تعهدات مالی (مثل مهریه) باشد، می‌توانید با ارائه شواهد در دادگاه، معامله را باطل کرده و ملک را پس بگیرید یا حقوق مالی خود را تأمین کنید. اثبات صوری بودن معامله نیازمند شواهد قوی است که نشان دهد فروش واقعی نبوده یا بدون رضایت قانونی شما انجام شده است.

شواهد احتمالی:

• استفاده مداوم شوهر از ملک: اگر شوهر همچنان در منزل ساکن است یا از آن بهره می‌برد (مثل اجاره دادن).
• عدم پرداخت ثمن واقعی: اگر قیمت فروش در سند بسیار کمتر از ارزش واقعی ملک باشد.
• رابطه نزدیک با خریدار: فروش به خویشاوند (مثل برادر یا دوست) می‌تواند نشانه صوری بودن باشد.
• زمان‌بندی مشکوک: فروش بلافاصله پس از مطالبه مهریه یا دعوای حقوقی.

مثال: زنی با ارائه قبوض آب و برق به نام شوهر و شهادت همسایگان، ثابت کرد که شوهرش پس از فروش صوری همچنان در منزل ساکن است.

مراحل پس گرفتن ملک در دادگاه

برای ابطال فروش صوری یا غیرقانونی و پس گرفتن ملک، مراحل زیر را طی کنید:

1. جمع‌آوری مدارک و شواهد

شواهد قوی برای اثبات صوری یا غیرقانونی بودن فروش ضروری است. مدارک زیر را آماده کنید:

• سند مالکیت قبلی: مدارک نشان‌دهنده مالکیت شوهر قبل از فروش (مثل سند یا قولنامه).
• سند فروش جدید: کپی سند انتقال به خریدار (از اداره ثبت اسناد).
• شواهد استفاده شوهر از ملک: قبوض آب، برق، یا گاز به نام شوهر، قرارداد اجاره، یا شهادت همسایگان.
• مدارک مالی: اثبات عدم پرداخت ثمن واقعی (مثل نبود تراکنش بانکی برای قیمت سند).
• مدارک هویتی: کپی شناسنامه و کارت ملی شما و شوهر.
• مدارک دعوای مالی: مانند اجراییه مهریه یا نفقه.

مثال: زنی با ارائه قرارداد اجاره به نام شوهر، ثابت کرد که او پس از فروش همچنان از ملک درآمد کسب می‌کند.

2. تنظیم دادخواست ابطال معامله

• مرجع صالح: دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک یا اقامتگاه شوهر.
• محتوای دادخواست:
• درخواست ابطال سند به دلیل صوری بودن (ماده ۲۱۸ قانون مدنی).
• درخواست توقیف ملک برای تأمین حقوق مالی (مثل مهریه).
• هزینه دادرسی: حدود ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان (تعرفه ۱۴۰۴).

مثال: زنی در مشهد با تنظیم دادخواست در دادگاه حقوقی، سند فروش صوری را باطل کرد.

3. ارائه شواهد به دادگاه

• شواهد خود (مانند قبوض، شهادت شهود، یا استعلام ثبت) را به قاضی ارائه دهید.
• درخواست استعلام از اداره ثبت اسناد برای بررسی تاریخ و شرایط فروش.
• اگر شوهر یا خریدار ادعای معامله واقعی دارند، باید مدارک پرداخت (مثل رسید بانکی) ارائه کنند.

مثال: قاضی با بررسی عدم وجود تراکنش بانکی برای قیمت سند، صوری بودن معامله را تأیید کرد.

4. صدور رأی و اجرای حکم

• اگر دادگاه معامله را صوری تشخیص دهد، سند را باطل می‌کند یا ملک را برای تأمین حقوق شما (مثل مهریه) توقیف می‌کند.
• واحد اجرای احکام دادگستری ملک را توقیف و در صورت لزوم به مزایده می‌گذارد (ماده ۳۴ قانون اجرای احکام مدنی).
• مدت زمان: ۶ ماه تا ۲ سال، بسته به پیچیدگی پرونده.

مثال: پس از ابطال سند صوری در تهران، ملک توقیف و مهریه زن از محل فروش آن پرداخت شد.

5. شکایت کیفری (در صورت لزوم)

• اگر فروش صوری با قصد فرار از دین باشد، می‌توانید شکایت کیفری کنید (ماده ۴۹ قانون مجازات اسلامی).
• مرجع: دادسرای عمومی و انقلاب محل.
• مجازات: حبس تا ۷ سال برای شوهر یا تبانی‌کنندگان.
• هزینه: ۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان دادرسی.

مثال: شوهری که منزل را صوری فروخته بود، به ۲ سال حبس محکوم شد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

نکات حقوقی کلیدی

سرعت در اقدام

• فوراً پس از اطلاع از فروش، اقدام کنید، زیرا تأخیر ممکن است اثبات صوری بودن را دشوار کند.
• اگر مهریه یا نفقه مطالبه کرده‌اید، درخواست تأمین خواسته (توقیف ملک) دهید.

جمع‌آوری شواهد قوی

• شهادت همسایگان، قبوض به نام شوهر، یا مدارک بانکی نقش کلیدی در اثبات دارند.
• استعلام از اداره ثبت برای تاریخ و شرایط فروش ضروری است.

مشاوره با وکیل

• وکیل متخصص دعاوی ملکی و خانواده می‌تواند شواهد را جمع‌آوری و دادخواست را دقیق تنظیم کند.
• مثال: وکیلی با استعلام از ثبت، ثابت کرد که فروش ملک یک روز پس از مطالبه مهریه انجام شده است.

هزینه‌ها

• دادرسی حقوقی: ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان.
• دادرسی کیفری: ۵۰ تا ۲۰۰ هزار تومان.
• وکالت: ۵ تا ۲۰ میلیون تومان (تعرفه ۱۴۰۴).
• استعلام ثبت: ۱۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان.

موانع احتمالی

• عدم وجود شواهد کافی: فقدان مدارک یا شهود می‌تواند اثبات را دشوار کند.
• ادعای معامله واقعی: اگر شوهر و خریدار مدارک جعلی (مثل رسید بانکی) ارائه کنند، اثبات سخت‌تر می‌شود.
• انتقال به شخص ثالث با حسن نیت: اگر خریدار شخص ثالثی باشد که از صوری بودن معامله بی‌اطلاع بوده، ابطال دشوارتر است.
• مهلت قانونی: دعوای ابطال معامله صوری باید در مهلت قانونی (معمولاً ۲ سال) مطرح شود.

پیشگیری از مشکلات

• قبل از مطالبه مهریه یا نفقه، اموال شوهر را شناسایی کنید (از طریق استعلام ثبت).
• درخواست تأمین خواسته برای توقیف اموال قبل از فروش ثبت کنید.
• قراردادهای ملکی را در سامانه کاتب (kateb.ir) بررسی کنید.
• با وکیل متخصص مشورت کنید تا از فروش غیرقانونی جلوگیری شود.

کلام آخر

مشاوره حقوقی به شما کمک می‌کند تا در صورت فروش غیرقانونی یا صوری ملک توسط همسرتان، حقوق خود را در دادگاه پیگیری کنید. طبق ماده ۲۱۸ قانون مدنی و قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی، فروش صوری برای فرار از دین (مثل مهریه) قابل ابطال است. برای موفقیت، شواهد قوی (مثل قبوض یا شهادت شهود) جمع‌آوری کنید، فوراً به دادگاه عمومی حقوقی یا کیفری مراجعه کنید، و با وکیل متخصص هماهنگ شوید.