چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا، ادعای مالکیت خود را ثبت کنند؟ + راهنمای کامل شرایط و مراحل

در سال‌های اخیر، ساماندهی وضعیت مالکیت املاک و حقوق وابسته به آن به یکی از اولویت‌های نظام حقوقی کشور تبدیل شده است. ایجاد سامانه ثبت ادعا با هدف شفاف‌سازی وضعیت املاک، جلوگیری از تعارضات مالکیتی و تکمیل بانک اطلاعات املاک کشور، گامی مهم در مسیر تثبیت مالکیت رسمی محسوب می‌شود. این سامانه به ابتکار و نظارت رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده و بستری الکترونیکی برای ثبت ادعای مالکیت و سایر حقوق مرتبط با املاک فراهم کرده است. بسیاری از اشخاص حقیقی، حقوقی و حتی دستگاه‌های اجرایی، مکلف یا مجاز به ثبت اطلاعات خود در این سامانه هستند. شناخت دقیق این تکلیف قانونی اهمیت زیادی دارد؛ زیرا عدم ثبت ادعا در موارد مقرر می‌تواند به محدودیت‌های جدی در تثبیت مالکیت، نقل و انتقال رسمی یا حتی از دست رفتن حقوق منجر شود. در این مقاله به‌صورت جامع و تحلیلی بررسی می‌کنیم چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا، ادعای خود را ثبت کنند و چه حقوقی مشمول این الزام هستند.

فهرست مطالب

• سامانه ثبت ادعا چیست و چه کاربردی دارد؟
• چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا، ادعای خود را ثبت کنند؟
• چه املاکی مشمول ثبت ادعا هستند؟
• اگر ادعا ثبت نشود چه پیامدی دارد؟
• مراحل ثبت ادعا در سامانه (راهنمای کلی)
• نکات مهم حقوقی پیش از ثبت ادعا
• جمع‌بندی

سامانه ثبت ادعا چیست و چه کاربردی دارد؟

سامانه ثبت ادعا، یک بستر الکترونیکی برای ثبت اولیه ادعاهای مالکیتی و حقوق وابسته به اموال غیرمنقول است. هدف از ایجاد این سامانه، شناسایی وضعیت واقعی مالکیت‌ها پیش از صدور سند حدنگار (کاداستر) و تکمیل فرآیند رسمی‌سازی املاک است.

این سامانه چند کارکرد اساسی دارد:

نخست، گردآوری اطلاعات اشخاصی که خود را مالک یا ذی‌حق در یک ملک می‌دانند؛
دوم، ایجاد شفافیت در وضعیت حقوقی املاک؛
سوم، کاهش اختلافات ملکی و پیشگیری از دعاوی گسترده در آینده؛
چهارم، تسریع در صدور اسناد رسمی و حدنگار.

سامانه ثبت ادعا به‌معنای صدور فوری سند نیست، بلکه مرحله‌ای مقدماتی برای تثبیت اطلاعات و بررسی حقوق احتمالی اشخاص است.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

چه کسانی باید در سامانه ثبت ادعا، ادعای خود را ثبت کنند؟

در این بخش به تفصیل، گروه‌های مشمول ثبت ادعا را بررسی می‌کنیم.

۱. مدعیان مالکیت اعیان (خانه، مغازه، زمین زراعی)

«اعیان» در اصطلاح حقوقی به بنا یا مستحدثاتی گفته می‌شود که بر روی زمین احداث شده است؛ مانند خانه، مغازه، انبار، کارگاه یا حتی زمین زراعی که تصرف و احیا شده است.

چنانچه شخصی خود را مالک یک ملک بداند، اما سند رسمی به نام او صادر نشده باشد، مکلف است نسبت به ثبت ادعای مالکیت در سامانه ثبت ادعا اقدام کند.

مثال کاربردی:
فرض کنید فردی سال‌ها پیش زمینی را خریداری کرده و در آن خانه ساخته است، اما معامله به‌صورت قولنامه‌ای انجام شده و سند رسمی به نام او منتقل نشده است. چنین شخصی باید ادعای خود را در سامانه ثبت ادعا ثبت کند تا در فرآیند ساماندهی، حق وی مورد بررسی قرار گیرد.

۲. مدعیان مالکیت منافع بیش از دو سال

گاهی شخص مالک «عین» ملک نیست، اما منافع آن را برای مدت طولانی در اختیار دارد. «منافع» به معنای حق استفاده و بهره‌برداری از ملک است.

اگر فردی بر اساس قرارداد یا توافق، برای مدتی بیش از دو سال مالک منافع ملکی باشد، ممکن است مشمول ثبت ادعا شود؛ به‌ویژه در مواردی که این حق در سند رسمی درج نشده باشد.

تفاوت مالکیت عین و منافع:
مالک عین، صاحب اصل ملک است؛ اما مالک منافع تنها حق استفاده از ملک را برای مدت مشخص دارد.

مثال:
اگر شخصی باغی را برای ۵ سال اجاره کرده و قرارداد او جنبه بلندمدت دارد و این حق در سیستم ثبت رسمی منعکس نشده است، ثبت اطلاعات در سامانه می‌تواند از بروز تعارض جلوگیری کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

۳. مدعیان حق انتفاع بلندمدت (عمری یا رقبی)

حق انتفاع یکی از حقوق مالی است که به موجب آن، شخص می‌تواند از مال متعلق به دیگری استفاده کند بدون آن‌که مالک آن شود.

حق انتفاع به دو شکل مهم دیده می‌شود:

• عمری: استفاده تا پایان عمر شخص
• رقبی: استفاده برای مدت معین

مثال ساده:
پدری ملکی را به نام فرزند خود سند می‌زند، اما شرط می‌کند که تا پایان عمرش در آن خانه سکونت داشته باشد. این حق سکونت، نوعی حق انتفاع عمری است.

چنانچه چنین حقی در سند رسمی درج نشده یا سابقه رسمی نداشته باشد، ذی‌نفع باید آن را در سامانه ثبت ادعا اعلام کند.

۴. مدعیان حقوق ارتفاقی

حقوق ارتفاقی حقوقی هستند که برای استفاده بهتر از یک ملک، نسبت به ملک دیگر برقرار می‌شوند.

رایج‌ترین نمونه‌ها:

• حق عبور
• حق مجری آب
• حق عبور تأسیسات
• حق نور یا دید

مثال کاربردی:
ملکی در انتهای یک کوچه بن‌بست قرار دارد و مالک آن برای دسترسی به خیابان، سال‌ها از مسیر ملک مجاور عبور می‌کند. اگر این حق عبور در سند رسمی ذکر نشده باشد، لازم است در سامانه ثبت ادعا ثبت شود.

عدم ثبت چنین حقوقی ممکن است در آینده موجب انسداد مسیر یا بروز دعوا شود.

۵. دستگاه‌های اجرایی درباره اموال غیرمنقول عمومی و دولتی

دستگاه‌های اجرایی نیز مکلف‌اند اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول عمومی و دولتی را ثبت کنند؛ به‌ویژه در مواردی که هنوز سند حدنگار برای آن صادر نشده است.

اموال عمومی شامل پارک‌ها، اراضی ملی، ساختمان‌های اداری دولتی و سایر املاک متعلق به دولت است.

چنانچه اطلاعات این اموال در سامانه ثبت ادعا درج نشود، ممکن است در فرآیند ساماندهی مالکیت‌ها با تعارض مواجه شوند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

۶. دارندگان احکام قطعی پیش از راه‌اندازی سامانه

برخی اشخاص ممکن است پیش از ایجاد سامانه ثبت ادعا، حکم قطعی دادگاه مبنی بر مالکیت دریافت کرده باشند، اما هنوز سند رسمی به نام آن‌ها صادر نشده باشد.

این اشخاص نیز باید اطلاعات مربوط به حکم قطعی را در سامانه ثبت ادعا درج کنند تا در فرآیند تثبیت و صدور سند حدنگار، حق آنان محفوظ بماند.

چه املاکی مشمول ثبت ادعا هستند؟

املاک فاقد سند رسمی؛
املاک دارای سند ولی همراه با اختلاف یا ادعای حقوقی؛
اموال عمومی یا دولتی فاقد سند حدنگار؛
املاکی که حقوق وابسته (ارتفاقی یا انتفاعی) آن‌ها در سند درج نشده است.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

اگر ادعا ثبت نشود چه پیامدی دارد؟

عدم ثبت ادعا می‌تواند پیامدهای جدی به دنبال داشته باشد:

نخست، احتمال از دست رفتن حق در فرآیند ساماندهی رسمی؛
دوم، ایجاد تعارض در ثبت رسمی املاک؛
سوم، بروز محدودیت در نقل و انتقال؛
چهارم، دشواری در دریافت سند رسمی.

در عمل، اشخاصی که ادعای خود را ثبت نمی‌کنند، ممکن است در آینده برای اثبات حق خود با مشکلات جدی مواجه شوند.

مراحل ثبت ادعا در سامانه (راهنمای کلی)

فرآیند ثبت ادعا معمولاً شامل مراحل زیر است:

ورود به سامانه ثبت ادعا؛
ایجاد حساب کاربری با اطلاعات هویتی؛
ثبت مشخصات دقیق ملک؛
بارگذاری مدارک مالکیت، قراردادها یا احکام قضایی؛
ثبت نهایی اطلاعات و دریافت کد رهگیری.

کد رهگیری اهمیت زیادی دارد و باید تا پایان فرآیند نزد متقاضی نگهداری شود.

نکات مهم حقوقی پیش از ثبت ادعا

پیش از ثبت اطلاعات، لازم است:

مدارک مالکیت بررسی و تکمیل شود؛
از صحت اطلاعات ثبتی و موقعیت ملک اطمینان حاصل گردد؛
مهلت‌های قانونی رعایت شود؛
از ثبت اطلاعات نادرست یا مبهم پرهیز گردد.

در مواردی که ملک دارای اختلاف چندجانبه است، توصیه می‌شود پیش از ثبت ادعا با کارشناس حقوقی مشورت شود تا از بروز تعارضات بعدی جلوگیری گردد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

جمع‌بندی

سامانه ثبت ادعا ابزاری مهم برای ساماندهی وضعیت مالکیت املاک و حقوق وابسته به آن است. گروه‌های متعددی از جمله مدعیان مالکیت اعیان، دارندگان حقوق ارتفاقی، صاحبان حق انتفاع، دستگاه‌های اجرایی و دارندگان احکام قطعی مکلف یا مجاز به ثبت ادعای خود هستند.

ثبت به‌موقع و دقیق اطلاعات می‌تواند از بروز اختلافات ملکی، تعارض در صدور سند حدنگار و مشکلات نقل و انتقال جلوگیری کند. در مقابل، عدم ثبت ادعا ممکن است منجر به محدودیت‌های جدی حقوقی شود.

بنابراین آگاهی از تکالیف قانونی و اقدام در زمان مناسب، نقش اساسی در تثبیت و حفاظت از حقوق مالکانه ایفا می‌کند.