شکایت از مدیر ساختمان: بررسی دلایل، نحوه طرح دعوا و مدارک موردنیاز | راهنمای جامع ۱۴۰۴

شکایت از مدیر ساختمان یکی از دعاوی رایج در مجتمع‌های مسکونی و تجاری است که به دلایل مختلفی مانند سوءمدیریت، تخلفات مالی، یا عدم انجام وظایف قانونی مطرح می‌شود. مدیر ساختمان، طبق قانون تملک آپارتمان‌ها (مصوب ۱۳۴۳) و آیین‌نامه اجرایی آن، مسئول اداره امور مشترک ساختمان است، اما در صورت تخلف، ساکنین می‌توانند از او شکایت کنند. در سال ۱۴۰۴، با افزایش آگاهی حقوقی و گسترش سامانه‌های قضایی، پیگیری این دعاوی ساده‌تر شده است. مشاوره حقوقی می‌تواند به شما کمک کند تا با تنظیم دادخواست یا اظهارنامه دقیق، حقوق خود را احقاق کنید. در این مقاله، با زبانی ساده و روان، به سؤالاتی مانند برای شکایت از مدیر ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟، شرایط شکایت چیست؟، و موضوعاتی مانند شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت یا عزل مدیر پاسخ می‌دهیم و نمونه‌های حقوقی ارائه می‌کنیم.

فهرست مطالب

• شرایط شکایت از مدیر ساختمان
• دلایل رایج شکایت از مدیر ساختمان
• برای شکایت از مدیر ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟
• نحوه طرح دعوا و مدارک موردنیاز
• نمونه اظهارنامه به مدیر ساختمان
• نمونه دادخواست عزل مدیر ساختمان
• شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت
• شکایت مدیر ساختمان از ساکنین
• عدم صلاحیت مدیر ساختمان
• نکات کلیدی در شکایت از مدیر ساختمان
• جمع‌بندی

شرایط شکایت از مدیر ساختمان

طبق ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن، مدیر ساختمان توسط مجمع عمومی مالکین انتخاب می‌شود و وظایفی مانند مدیریت هزینه‌ها، نگهداری تأسیسات، و اجرای تصمیمات مجمع را بر عهده دارد. برای شکایت از مدیر ساختمان، شرایط زیر باید وجود داشته باشد:

1. تخلف از وظایف قانونی: عدم انجام وظایف مندرج در قانون (مانند عدم تعمیر تأسیسات یا عدم ارائه گزارش مالی).
2. سوءمدیریت یا تخلف مالی: اختلاس، سوءاستفاده از شارژ ساختمان، یا عدم شفافیت در حساب‌ها.
3. عدم صلاحیت مدیر ساختمان: ناتوانی در مدیریت (مانند بی‌توجهی به مشکلات ساکنین) یا رفتار غیرقانونی (مانند تهدید یا سرقت).
4. تصمیم مجمع عمومی: در برخی موارد، مجمع عمومی می‌تواند درخواست عزل یا شکایت از مدیر را مطرح کند.
5. مستندات معتبر: ارائه شواهد مانند گزارش مالی، صورت‌جلسات مجمع، یا مدارک تخلف.

مثال: در تهران، ساکنین یک مجتمع به دلیل عدم ارائه گزارش مالی توسط مدیر، با تنظیم دادخواست، او را عزل کردند.

دلایل رایج شکایت از مدیر ساختمان

• سوءمدیریت مالی: عدم شفافیت در هزینه‌های شارژ یا برداشت غیرمجاز.
• عدم انجام وظایف: بی‌توجهی به تعمیرات، نظافت، یا مدیریت تأسیسات.
• تخلفات رفتاری: توهین، تهدید، یا رفتار غیراخلاقی با ساکنین.
• شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت: سوءاستفاده از اموال مشترک یا سرقت وجوه شارژ.
• عدم صلاحیت مدیر: ناتوانی در مدیریت یا عدم رعایت مصوبات مجمع.
• شکایت مدیر ساختمان از ساکنین: در مواردی که ساکنین از پرداخت شارژ یا رعایت قوانین امتناع کنند.

مثال نی‌نی‌سایت: کاربران در فروم‌های نی‌نی‌سایت گزارش داده‌اند که به دلیل عدم شفافیت مدیر در هزینه‌های آسانسور، با تنظیم اظهارنامه و دادخواست، او را ملزم به ارائه گزارش کردند.

برای شکایت از مدیر ساختمان به کجا مراجعه کنیم؟

شکایت از مدیر ساختمان بسته به نوع دعوا در مراجع زیر قابل پیگیری است:

1. شورای حل اختلاف:

   • برای دعاوی مالی تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان (مانند سوءمدیریت مالی).
   • مدارک لازم: دادخواست، مدارک هویتی، شواهد تخلف (مانند گزارش مالی).
   • هزینه: حدود ۱.۵ تا ۳ میلیون ریال در سال ۱۴۰۴.

2. دادگاه عمومی حقوقی:

   • برای دعاوی مالی بیش از ۲۰۰ میلیون تومان یا عزل مدیر.
   • مدارک لازم: مشابه شورای حل اختلاف، به‌اضافه سند مالکیت یا قرارداد اجاره.

3. دادسرای عمومی و انقلاب:

   • برای شکایات کیفری مانند شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت یا کلاهبرداری.
   • مدارک لازم: شکواییه، شواهد سرقت (مانند فیلم، شهادت شهود)، مدارک هویتی.

4. سامانه ثنا (adliran.ir):

   • برای ثبت الکترونیکی دادخواست یا شکواییه.
   • نیاز به ثبت‌نام در سامانه و دریافت کد رهگیری.

5. مجمع عمومی مالکین:

   • برای تصمیم‌گیری اولیه درباره عزل مدیر یا درخواست گزارش مالی.
   • نیاز به امضای اکثریت مالکین.

مثال: ساکنین در مشهد با ثبت شکایت در شورای حل اختلاف، مدیر را به دلیل عدم تعمیر آسانسور ملزم به جبران خسارت کردند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

نحوه طرح دعوا و مدارک موردنیاز

مراحل طرح دعوا

1. ارسال اظهارنامه: ابتدا به مدیر اظهارنامه‌ای رسمی از طریق سامانه ثنا یا دفتر خدمات قضایی ارسال کنید تا تخلف را اصلاح کند.
2. جمع‌آوری مدارک: مدارک زیر را آماده کنید:
   • کپی مدارک هویتی (کارت ملی و شناسنامه).
   • سند مالکیت یا قرارداد اجاره (برای اثبات ساکن بودن).
   • شواهد تخلف (صورت‌جلسات مجمع، گزارش مالی، فیلم، یا شهادت شهود).
   • کپی اظهارنامه ارسالی به مدیر.
   • فیش پرداخت هزینه دادرسی.
3. تنظیم دادخواست یا شکواییه: بسته به نوع دعوا (حقوقی یا کیفری)، دادخواست یا شکواییه تنظیم کنید.
4. ثبت در مرجع صالح: از طریق سامانه ثنا یا دفاتر خدمات قضایی ثبت کنید.
5. پیگیری پرونده: با کد رهگیری، وضعیت پرونده را در adliran.ir بررسی کنید.

مدارک موردنیاز

• مدارک هویتی شاکی (کارت ملی و شناسنامه).
• سند مالکیت، قرارداد اجاره، یا قبض شارژ (برای اثبات ارتباط با ساختمان).
• شواهد تخلف (مانند گزارش مالی، صورت‌جلسه، یا فیلم دوربین مداربسته).
• کپی اظهارنامه ارسالی.
• فیش هزینه دادرسی.

مثال: ساکنین در تبریز با ارائه فیلم دوربین مداربسته و صورت‌جلسه مجمع، از مدیر بابت سرقت وجوه شارژ در دادسرا شکایت کردند.

نمونه اظهارنامه به مدیر ساختمان

بسمه تعالی
اظهارنامه
به: [نام و نام خانوادگی مدیر ساختمان]
آدرس: [آدرس دقیق مدیر، شامل کد پستی]

اظهارکننده: [نام و نام خانوادگی شاکی]، کد ملی: [کد ملی]، آدرس: [آدرس دقیق شاکی]

موضوع: مطالبه گزارش مالی و رفع تخلفات مدیریتی

شرح اظهارنامه:
اینجانب [نام شاکی]، ساکن/مالک واحد [شماره واحد] در [آدرس ساختمان]، بدین‌وسیله اعلام می‌دارم که جنابعالی به‌عنوان مدیر ساختمان، برخلاف ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها، از ارائه گزارش مالی مربوط به شارژ ساختمان از تاریخ [تاریخ شروع] تا [تاریخ پایان] خودداری کرده‌اید/تخلفاتی مانند [شرح تخلف، مثلاً عدم تعمیر آسانسور یا سوءاستفاده مالی] مرتکب شده‌اید. لذا، از شما تقاضا دارم ظرف ۷ روز از تاریخ ابلاغ این اظهارنامه، گزارش مالی شفاف ارائه دهید/تخلف را رفع کنید. در غیر این صورت، اقدامات قانونی از طریق مراجع قضایی پیگیری خواهد شد.

مدارک پیوست:

1. کپی مدارک هویتی.
2. سند مالکیت/قرارداد اجاره.
3. شواهد تخلف (در صورت وجود).

امضا و تاریخ: [امضا و اثر انگشت اظهارکننده]، [تاریخ]

توجه: این نمونه کلی است و باید با مشورت وکیل تنظیم شود.

نمونه دادخواست عزل مدیر ساختمان

بسمه تعالی
دادخواست عزل مدیر ساختمان
به: شورای حل اختلاف/دادگاه عمومی حقوقی [محل اقامت خوانده]

مشخصات خواهان:
نام و نام خانوادگی: [نام شاکی یا نماینده مالکین]
کد ملی: [کد ملی]
آدرس: [آدرس دقیق، شامل کد پستی]

مشخصات خوانده:
نام و نام خانوادگی: [نام مدیر ساختمان]
کد ملی: [کد ملی]
آدرس: [آدرس دقیق، شامل کد پستی]

موضوع دعوا: عزل مدیر ساختمان و الزام به ارائه گزارش مالی، با استناد به ماده ۸ قانون تملک آپارتمان‌ها

شرح دعوا:
اینجانب [نام شاکی]، به نمایندگی از مالکین/ساکنین مجتمع [نام یا آدرس ساختمان]، اعلام می‌دارم که خوانده، [نام مدیر]، به‌عنوان مدیر ساختمان، از تاریخ [تاریخ شروع مدیریت]، مرتکب تخلفاتی از جمله [شرح تخلف، مثلاً عدم ارائه گزارش مالی، سوءمدیریت، یا عدم تعمیر تأسیسات] شده است. با ارسال اظهارنامه شماره [شماره] مورخ [تاریخ]، از ایشان درخواست اصلاح شد، اما نتیجه‌ای حاصل نشد. لذا، تقاضای صدور حکم مبنی بر عزل مدیر، الزام به ارائه گزارش مالی، و جبران خسارات احتمالی را دارم.

دلایل و مستندات:

1. سند مالکیت/قرارداد اجاره.
2. صورت‌جلسه مجمع عمومی مالکین.
3. کپی اظهارنامه ارسالی.
4. شواهد تخلف (مانند گزارش مالی یا شهادت شهود).

مدارک پیوست:

1. کپی مدارک هویتی.
2. سند مالکیت/قرارداد اجاره.
3. کپی اظهارنامه.
4. فیش هزینه دادرسی.

امضا و تاریخ: [امضا و اثر انگشت خواهان]، [تاریخ]

توجه: این نمونه برای تنظیم اولیه است و باید با وکیل تطبیق شود.

شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت

شکایت از مدیر ساختمان بابت سرقت یک دعوای کیفری است که در دادسرای عمومی و انقلاب پیگیری می‌شود. شرایط و مراحل:

1. شرایط:

   • وجود شواهد سرقت (مانند فیلم دوربین مداربسته، شهادت شهود، یا اسناد مالی).
   • اثبات رابطه امانی (مدیر به‌عنوان امین وجوه شارژ عمل می‌کند).

2. مراحل:

   • تنظیم شکواییه با شرح سرقت و استناد به ماده ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی (خیانت در امانت) یا ماده ۶۶۱ (سرقت).
   • ثبت در سامانه ثنا یا دادسرا.
   • ارائه مدارک (فیلم، گزارش مالی، شهادت شهود).
3. مرجع صالح: دادسرای عمومی و انقلاب محل وقوع جرم.

مثال: ساکنین در اصفهان با ارائه فیلم دوربین مداربسته، از مدیر بابت برداشت غیرمجاز وجوه شارژ در دادسرا شکایت کردند.

شکایت مدیر ساختمان از ساکنین

مدیر ساختمان نیز می‌تواند از ساکنین به دلایل زیر شکایت کند:

• عدم پرداخت شارژ.
• تخریب اموال مشترک (مانند آسانسور).
• نقض قوانین مجتمع (مانند سروصدا یا استفاده غیرمجاز از مشاعات).

مراحل:

1. ارسال اظهارنامه به ساکن برای پرداخت شارژ یا رفع تخلف.
2. تنظیم دادخواست در شورای حل اختلاف یا دادگاه حقوقی.
3. ارائه مدارک (صورت‌جلسه مجمع، قبض شارژ، شواهد تخلف).

مثال: مدیری در تهران با ارائه قبض‌های شارژ پرداخت‌نشده، از ساکن در شورای حل اختلاف شکایت کرد و حکم دریافت شارژ گرفت.

عدم صلاحیت مدیر ساختمان

عدم صلاحیت مدیر ساختمان می‌تواند به دلایل زیر باشد:

• ناتوانی در مدیریت (عدم رسیدگی به تعمیرات یا نظافت).
• تخلفات مالی یا اخلاقی.
• عدم رعایت مصوبات مجمع عمومی.
• محکومیت کیفری (مانند سرقت یا کلاهبرداری).

برای اثبات، ساکنین باید شواهد (مانند گزارش مالی یا شهادت شهود) ارائه دهند و از طریق مجمع عمومی یا دادخواست عزل اقدام کنند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

نکات کلیدی در شکایت از مدیر ساختمان

• ارسال اظهارنامه اولیه: قبل از شکایت، اظهارنامه رسمی ارسال کنید.
• مستندسازی: شواهد (فیلم، سند، یا شهادت) را جمع‌آوری کنید.
• مشاوره حقوقی: وکیل می‌تواند در تنظیم دادخواست و پیگیری کمک کند.
• مهلت قانونی: دعاوی حقوقی باید در مهلت قانونی (معمولاً ۳ سال) ثبت شوند.
• پیگیری منظم: با کد رهگیری، پرونده را از سامانه ثنا بررسی کنید.
• توافق در مجمع: ابتدا از طریق مجمع عمومی مشکلات را مطرح کنید.

جمع‌بندی

شکایت از مدیر ساختمان به دلایل سوءمدیریت، تخلفات مالی، یا عدم صلاحیت مدیر در شورای حل اختلاف، دادگاه حقوقی، یا دادسرا قابل پیگیری است. برای دعاوی کیفری مانند شکایت از مدیر بابت سرقت، دادسرا مرجع صالح است. تنظیم اظهارنامه و دادخواست عزل مدیر با ارائه مدارک معتبر، شانس موفقیت را افزایش می‌دهد. مشاوره حقوقی نقش کلیدی در تنظیم اسناد و پیگیری دعاوی دارد.