نحوه مطالبه هزینه‌های تکمیل ساختمان از سازنده متخلف

در سال‌های اخیر، قراردادهای ساخت و ساز یا همان قراردادهای مشارکت در ساخت، میان مالکان و سازندگان به یکی از رایج‌ترین روش‌های نوسازی املاک تبدیل شده‌اند. اما در کنار مزایای فراوان، این قراردادها گاهی منبع اختلافات پیچیده و پرهزینه نیز می‌شوند. یکی از شایع‌ترین مشکلات، تخلف سازنده از انجام تعهدات خود است؛ برای مثال، پروژه در موعد مقرر تکمیل نمی‌شود، کیفیت ساخت پایین است یا سازنده حتی پروژه را نیمه‌کاره رها می‌کند. در چنین شرایطی، مالک ناچار می‌شود برای حفظ ملک خود، به‌صورت شخصی عملیات تکمیل ساختمان را انجام دهد. اما پرسش مهم این است: آیا مالک می‌تواند بدون مجوز قانونی خودش ساختمان را تکمیل کند؟ و اگر چنین کند، چطور می‌تواند هزینه‌های پرداختی را از سازنده متخلف مطالبه نماید؟

پاسخ به این پرسش‌ها مستلزم شناخت قوانین مربوط به اجرای تعهدات قراردادی، صلاحیت دادگاه و نحوه طرح دعواست. استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی در این مسیر، می‌تواند تفاوت میان موفقیت یا شکست در پرونده را رقم بزند

فهرست مطالب

• منظور از سازنده متخلف چیست؟
• آیا مالک می‌تواند خودسرانه ساختمان را تکمیل کند؟
• نحوه مطالبه هزینه‌های تکمیل ساختمان
• مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوا
• نکات حقوقی مهم در دعاوی مربوط به سازنده متخلف
• نقش مشاوره حقوقی در دعاوی بین مالک و سازنده
• جمع‌بندی

منظور از سازنده متخلف چیست؟

در قراردادهای مشارکت در ساخت یا پیمانکاری، هر دو طرف – مالک و سازنده – تعهداتی دارند. سازنده متعهد است در مدت مشخص، با مصالح مناسب و طبق نقشه و استانداردهای فنی، ساختمان را احداث کند. زمانی که او از اجرای این تعهدات سر باز زند، یا در اجرای آنها قصور کند، سازنده متخلف محسوب می‌شود.

بر اساس قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی، تخلف سازنده می‌تواند در اشکال مختلفی بروز کند، از جمله:

• تأخیر در تکمیل پروژه: مثلاً قرار بوده تا پایان سال ساختمان تحویل داده شود، اما عملیات متوقف می‌شود.
• ترک کار یا رها کردن پروژه: سازنده بدون دلیل موجه کار را نیمه‌کاره رها می‌کند.
• استفاده از مصالح بی‌کیفیت یا مغایر با قرارداد: برخلاف تعهد، از مواد ارزان و غیرایمن استفاده می‌کند.
• تخلف از مفاد فنی و معماری: مانند تغییر در نقشه، کاهش متراژ مفید، یا ساخت غیر اصولی.

در تمام این موارد، مالک می‌تواند از طریق دادگاه و طرح دعوای الزام به انجام تعهد یا مطالبه خسارت، حقوق خود را پیگیری کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

آیا مالک می‌تواند خودسرانه ساختمان را تکمیل کند؟

یکی از اشتباهات رایج مالکان این است که به‌محض مشاهده تخلف یا ترک کار از سوی سازنده، بلافاصله خودشان اقدام به تکمیل ساختمان می‌کنند. در حالی که طبق قانون، چنین اقدامی بدون حکم دادگاه مجاز نیست.

تا زمانی که قرارداد فسخ نشده یا دادگاه به مالک مجوز نداده باشد، مالک حق ندارد رأساً در ملک دخالت کند، زیرا این کار می‌تواند موجب نقض قرارداد و تضییع حق سازنده شود.

ماده ۲۲۰ قانون مدنی تصریح دارد که طرفین باید بر اساس مفاد قرارداد عمل کنند و در صورت تخلف، تنها مرجع صالح برای الزام به اجرا، دادگاه است.

بنابراین، مالک باید ابتدا از طریق دادگاه، دعوی الزام سازنده به انجام تعهدات قراردادی را مطرح کند. اگر پس از صدور حکم، سازنده همچنان از اجرای آن خودداری کند، در مرحله‌ی اجرا، دادگاه می‌تواند به مالک مجوز تکمیل ساختمان با هزینه خود و سپس مطالبه هزینه‌ها از سازنده را بدهد.

نحوه مطالبه هزینه‌های تکمیل ساختمان

پس از آنکه مالک با حکم دادگاه و مجوز قانونی ساختمان را تکمیل کرد، نوبت به مطالبه هزینه‌های انجام‌شده از سازنده متخلف می‌رسد.

در این مرحله، مالک باید کلیه هزینه‌های پرداختی برای مصالح، دستمزد کارگران، طراحی، نظارت، برق‌کشی، لوله‌کشی و سایر امور فنی را با مستندات دقیق به دادگاه ارائه کند.

برای تعیین مبلغ واقعی، پرونده معمولاً به کارشناس رسمی دادگستری در رشته ساختمان یا ارزیابی املاک ارجاع می‌شود تا هزینه‌ها بر اساس عرف بازار، فاکتورها و مدارک موجود برآورد شود.

سپس دادگاه با استناد به گزارش کارشناسی، حکم به پرداخت مبلغ نهایی از سوی سازنده صادر می‌کند.

به این ترتیب، فرآیند مطالبه هزینه‌های تکمیل ساختمان شامل مراحل زیر است:

1. طرح دعوای الزام سازنده به انجام تعهد.
2. اخذ مجوز تکمیل ساختمان از دادگاه در صورت امتناع سازنده.
3. انجام عملیات تکمیل با نظارت کارشناسی.
4. ارائه فاکتورها، گزارش‌ها و عکس‌های مستند.
5. ارجاع به کارشناس رسمی برای تعیین مبلغ نهایی.
6. صدور حکم دادگاه برای پرداخت هزینه‌ها به نفع مالک.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

مدارک و مستندات لازم برای طرح دعوا

بدون داشتن مدارک کافی، حتی اگر سازنده مقصر باشد، دادگاه نمی‌تواند حکم قطعی صادر کند. مهم‌ترین مدارک لازم برای این دعاوی عبارت‌اند از:

• قرارداد اصلی ساخت یا مشارکت در ساخت: مبنای حقوقی رابطه طرفین.
• صورت‌جلسات یا مکاتبات رسمی: شامل اخطارها، اظهارنامه‌ها یا توافقات تکمیلی.
• فاکتورها و اسناد مالی هزینه‌های تکمیل: برای اثبات مخارج انجام‌شده توسط مالک.
• گزارش کارشناس رسمی دادگستری: جهت تعیین میزان دقیق هزینه‌ها و میزان قصور سازنده.
• عکس‌ها یا فیلم‌های مستند از مراحل ساخت و تکمیل: برای اثبات وضعیت پروژه در زمان تحویل.

داشتن مشاوره حقوقی در این مرحله بسیار مهم است، زیرا یک اشتباه کوچک در نحوه‌ی تنظیم دادخواست یا فقدان مدرک کافی، می‌تواند باعث رد دعوا یا اطاله‌ی دادرسی شود.

نکات حقوقی مهم در دعاوی مربوط به سازنده متخلف

۱. لزوم اثبات تقصیر یا قصور سازنده

دادگاه تنها زمانی سازنده را محکوم به پرداخت هزینه‌ها می‌کند که تخلف یا قصور او به‌طور روشن اثبات شود. بنابراین، مدارکی مانند گزارش ناظر ساختمان، اظهارنامه رسمی یا شهادت شهود اهمیت ویژه‌ای دارند.

۲. امکان مطالبه خسارت تأخیر

اگر سازنده باعث تأخیر در تکمیل پروژه شود، مالک می‌تواند علاوه بر هزینه‌های تکمیل، خسارت تأخیر در تحویل ملک را نیز مطالبه کند. این امر در صورت وجود شرط صریح در قرارداد، به‌سادگی قابل اثبات است.

۳. امکان فسخ قرارداد

در مواردی که تخلف سازنده اساسی باشد – مثلاً پروژه را ترک کرده یا کیفیت ساخت فاجعه‌بار است – مالک می‌تواند با استناد به مواد ۲۳۷ و ۲۳۹ قانون مدنی، فسخ قرارداد را از دادگاه درخواست کند و سپس خود پروژه را تکمیل کند.

۴. نقش کارشناس رسمی دادگستری

در اغلب این پرونده‌ها، گزارش کارشناس مبنای اصلی تصمیم قاضی است. کارشناس با بررسی وضعیت ساختمان، مصالح مصرفی و فاکتورها، رقم دقیق خسارت و هزینه‌های تکمیل را برآورد می‌کند.

۵. اهمیت مشاوره حقوقی

در دعاوی ساختمانی، هر بند قرارداد و هر مدرک می‌تواند مسیر پرونده را تغییر دهد. حضور وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در دعاوی ملکی کمک می‌کند که مالک از همان ابتدا مسیر قانونی درستی طی کند، اسناد را به شکل صحیح جمع‌آوری نماید و دادخواست را به شیوه‌ای تنظیم کند که کمترین احتمال رد یا نقص را داشته باشد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

نقش مشاوره حقوقی در دعاوی بین مالک و سازنده

مشاوره حقوقی در دعاوی ساخت‌وساز، به‌ویژه در موارد تخلف سازنده، نقشی حیاتی دارد. این مشاوره به مالک کمک می‌کند تا:

• نوع دقیق دعوا را تشخیص دهد (الزام به انجام تعهد، فسخ، مطالبه خسارت یا هزینه تکمیل).
• از ارسال اظهارنامه رسمی به‌عنوان دلیل قانونی استفاده کند.
• در تنظیم دادخواست و انتخاب خواسته‌ها دچار اشتباه نشود.
• مدارک مالی و فنی را به شکل مستدل جمع‌آوری کند.
• از گزارش کارشناسی در جهت احقاق حق خود بهره ببرد.

وکیل متخصص ملکی می‌داند چه عباراتی در قرارداد می‌تواند از مالک در برابر سازنده متخلف حمایت کند. بنابراین توصیه می‌شود پیش از هر اقدام، مالک با مشاور حقوقی متخصص مشاورتل مشورت کند تا از بروز خسارت‌های غیرقابل جبران جلوگیری شود.

جمع‌بندی

مطالبه هزینه‌های تکمیل ساختمان از سازنده متخلف، فرآیندی کاملاً قانونی و مستند است که باید در چارچوب مقررات دادرسی انجام شود. مالک حق ندارد خودسرانه پروژه را ادامه دهد، مگر با حکم دادگاه و پس از اثبات تخلف سازنده. پس از اخذ مجوز و تکمیل ساختمان، او می‌تواند با استناد به گزارش کارشناس رسمی و فاکتورهای هزینه، مبلغ صرف‌شده را از سازنده مطالبه کند. با این حال، تجربه نشان داده است که دریافت مشاوره حقوقی تخصصی پیش از هر اقدام، از بروز اختلافات بعدی جلوگیری می‌کند و مسیر رسیدن به نتیجه را بسیار کوتاه‌تر می‌سازد.