نحوه تخلیه سرقفلی بدون پرداخت حق کسب و پیشه در سال ۱۴۰۴

تخلیه ملک دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه یکی از موضوعات پیچیده و پرچالش در پرونده‌های حقوقی بین موجر و مستأجر است. بسیاری از موجرین در پی آن هستند که ملک خود را بازپس بگیرند بدون پرداخت مبلغی تحت عنوان حق کسب و پیشه یا سرقفلی، اما شرایط خاص و محدودکننده‌ای برای این نوع تخلیه وجود دارد. در این مقاله با تمرکز بر قوانین فعلی و رویه قضایی، به بررسی شرایطی می‌پردازیم که موجر بتواند ملک تجاری خود را بدون پرداخت وجه به مستأجر تخلیه کند. اگر با چنین پرونده‌ای مواجه هستید، گرفتن مشاوره حقوقی تخصصی می‌تواند شما را از بسیاری از خطرات و اشتباهات احتمالی حفظ کند.

فهرست مطالب

• تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه
• آیا تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی ممکن است؟
• موارد قانونی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه
• تشخیص قانون حاکم بر قرارداد؛ گام اول مهم
• روند حقوقی تخلیه بدون پرداخت حق
• مثال عملی: تخلیه به دلیل تغییر شغل
• نتیجه‌گیری

تفاوت بین سرقفلی و حق کسب و پیشه

در ابتدا باید این دو مفهوم را از هم تفکیک کنیم:

• سرقفلی: مبلغی است که مستأجر در آغاز قرارداد به موجر پرداخت می‌کند. معمولاً در قراردادهای جدید تحت "قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶" رایج است.
• حق کسب و پیشه و تجارت: حقی است که مستأجر به مرور زمان و به علت شهرت محل، مشتریان ثابت، و سابقه فعالیت، به‌دست می‌آورد. این حق بیشتر در قراردادهای قدیمی (قبل از سال ۷۶) و تحت قانون سال ۱۳۵۶ معنا دارد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

آیا تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی ممکن است؟

بله، اما تخلیه ملک تجاری بدون پرداخت هیچ مبلغی به مستأجر تنها در شرایط خاصی امکان‌پذیر است. این شرایط باید توسط دادگاه به اثبات برسد و صرف ادعای موجر کافی نیست.

موارد قانونی تخلیه بدون پرداخت حق کسب و پیشه

۱. تخلف مستأجر از مفاد قرارداد: اگر مستأجر یکی از تخلفات زیر را مرتکب شود، موجر می‌تواند درخواست تخلیه بدون پرداخت حق سرقفلی یا کسب و پیشه را بدهد:

• تغییر شغل بدون رضایت موجر
• انتقال محل به دیگری بدون اجازه موجر (واگذاری به غیر)
• انجام فعالیت غیرقانونی در ملک
• ایجاد خسارت عمدی به ملک
• عدم پرداخت اجاره‌بها بیش از سه ماه

در این موارد، قانون به موجر اجازه می‌دهد تا با اثبات تخلف، حکم تخلیه بدون پرداخت حق به مستأجر بگیرد.

۲. انقضای مدت اجاره و عدم تمدید قرارداد (در قراردادهای سال ۱۳۷۶): اگر قرارداد اجاره طبق قانون سال ۷۶ تنظیم شده باشد و مدت اجاره به پایان برسد، موجر می‌تواند از دادگاه درخواست تخلیه کند و اگر مستأجر سرقفلی‌ای پرداخت نکرده باشد، مستحق وجهی نخواهد بود.

۳. نیاز شخصی موجر (در برخی موارد خاص): در برخی پرونده‌ها، اگر موجر بتواند اثبات کند که برای اشتغال به شغل نیازمند استفاده از ملک است و امکان دیگری ندارد، ممکن است بتواند ملک را تخلیه کند. البته این مورد معمولاً همراه با پرداخت جزئی از حق کسب و پیشه انجام می‌شود و نادر است که کاملاً بدون پرداخت باشد.

۴. حکم تخلیه به‌دلیل تخریب یا بازسازی ملک: اگر ملک تجاری قدیمی شده و نیاز به بازسازی اساسی دارد (مثل نوسازی، تخریب کامل و احداث مجدد)، موجر می‌تواند با ارائه مدارک مهندسی و دریافت مجوز قانونی، تقاضای تخلیه کند.

در این حالت نیز گاهی مستأجر مستحق دریافت حق کسب و پیشه خواهد بود، مگر اینکه دادگاه تشخیص دهد مصلحت عمومی و مدارک موجود تخلیه را بدون پرداخت توجیه می‌کند.

تشخیص قانون حاکم بر قرارداد؛ گام اول مهم

برای تخلیه بدون پرداخت، ابتدا باید مشخص شود قرارداد تابع کدام قانون است:

• قراردادهای قبل از سال ۱۳۷۶: تابع قانون سال ۱۳۵۶ هستند و مستأجر معمولاً مستحق دریافت حق کسب و پیشه هست.
• قراردادهای بعد از سال ۱۳۷۶: اگر به صورت رسمی و با ذکر بند «عدم دریافت سرقفلی» باشد، امکان تخلیه بدون پرداخت وجود دارد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

روند حقوقی تخلیه بدون پرداخت حق

برای شروع فرآیند تخلیه، موجر باید مراحل زیر را طی کند:

۱. تنظیم دادخواست تخلیه در شورای حل اختلاف یا دادگاه 2. ارائه اسناد اجاره‌نامه، تخلفات مستأجر یا پایان مدت قرارداد 3. استفاده از کارشناس رسمی دادگستری (در صورت نیاز به بررسی تخلفات یا نیاز به بازسازی) 4. دریافت حکم تخلیه قطعی

اگر این روند به‌درستی طی شود، تخلیه بدون پرداخت حق ممکن خواهد بود. البته وجود مشاوره حقوقی در این مسیر بسیار حیاتی است.

مثال عملی: تخلیه به دلیل تغییر شغل

فرض کنید ملک تجاری برای شغل نانوایی اجاره داده شده ولی مستأجر آن را به فست‌فود تبدیل کرده است. در این شرایط، موجر می‌تواند با استناد به تغییر غیرمجاز شغل، تقاضای تخلیه دهد. دادگاه پس از بررسی و احراز تغییر شغل، حکم تخلیه بدون پرداخت هیچ مبلغی را صادر می‌کند.

نتیجه‌گیری

تخلیه ملک تجاری دارای سرقفلی یا حق کسب و پیشه بدون پرداخت وجه، تنها در موارد مشخص قانونی ممکن است. تشخیص قانون حاکم بر قرارداد، اثبات تخلفات مستأجر، و پیگیری حقوقی اصولی از عوامل موفقیت در این مسیر هستند.

اگر شما هم درگیر چنین پرونده‌ای هستید یا قصد تخلیه ملکی تجاری دارید، استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی می‌تواند کمک شایانی در صرفه‌جویی زمان، هزینه و رسیدن به نتیجه‌ی قانونی مطلوب داشته باشد.