همه چیز درباره قانون تخلیه ملک خریداری شده

قانون تخلیه ملک خریداری شده، تنها زمانی به موجر اجازه‌ی تخلیه ملک را می‌دهد که پول پیش یا ودیعه مستاجر را به وی بازگردانده باشد. البته در این میان موقعیت‌هایی نیز به وجود می‌آیند که سبب درهم ‌تنیدگی و همپوشانی برخی قوانین با یکدیگر می‌شوند. از این رو، از شما عزیزان خواهشمندیم تا برای آگاهی بیشتر از این موارد، دریافت مشاوره حقوقی و بهره‌مندی از دانش و تجربه‌ی وکلای کاردان با موسسه حقوقی مشاور تل تماس حاصل فرمایید.

فهرست مطالب

• انتقال مالکیت ملک خریداری شده به خریدار
• حقوق مستأجر در صورت فروش ملک
• شرایط تخلیه ملک خریداری شده
• مدت زمان تخلیه ملک خریداری شده
• فرآیند قانونی تخلیه ملک خریداری شده
• درخواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف
• تفاوت‌های تخلیه ملک خریداری شده در قراردادهای مختلف
• تأثیر فروش ملک بر قرارداد اجاره
• شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مالک جدید
• ضمانت اجرایی برای تخلیه ملک خریداری شده
• کلام آخر

انتقال مالکیت ملک خریداری شده به خریدار

در قانون تخلیه ملک خریداری شده یکی از بزرگترین معضلات موجود، انتقال مالکیت ملک از سوی موجر به فرد دیگر است. در زمان انجام این فرآیند باید به تک برگ بودن سند، نوع خرید و فروش، رهن و اجاره بودن ملک، قراردادهای مشارکتی که ملک در آنها سهیم است و ... توجه نمایید. حتی زمانی که ملک در رهن و اجاره‌ی مستاجر است، بحث حقوق وی و مدت قرارداد نیز از جمله موضوعات مهمی خواهند بود که نمی‌توان از آنها چشم‌پوشی کرد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

حقوق مستأجر در صورت فروش ملک

براساس قانون تخلیه ملک خریداری شده، مستاجر حق دارد که از فروش ملک اطلاع داشته باشد. مستاجر می‌تواند تا زمانی که قرارداد وی با مالک قبلی معتبر است در ملک سکونت داشته باشد. اگر مالک جدید با شرایط قرارداد موافقت نکند، مستاجر ناچار خواهد بود با مالک جدید به توافق برسد. مالک جدید نمی‌تواند از راه‌های غیر قانونی مستاجر را مجبور به تخلیه نماید. مالک جدید باید بدانید که براساس قانون، مستاجر مالک منافعی ملک است و باید تا پایان قرارداد خود در ملک بماند.

شرایط تخلیه ملک خریداری شده

زمانی که یک ملک خرید و فروش می‌گردد، اگر مالک جدید نتواند بر سر شرایط قرارداد مابین مالک قبلی و مستاجر به توافق برسد، نیاز است تا توافق جدیدی صورت بگیرد. براساس ماده‌ی 498 قانون مدنی، اگر ملک مورد خرید و فروش قرار بگیرد، قرارداد مستاجر به قوت خود باقی خواهد ماند. تنها در شرایطی مالک جدید می‌تواند حکم تخلیه ملک را بگیرد که مستاجر حداقل 3 ماه اجاره را پرداخت نکند یا عملی خلاف شرایط قرارداد انجام دهد. 

مدت زمان تخلیه ملک خریداری شده

در کنار قانون تخلیه ملک خریداری شده، قوانینی برای مدت زمان تخلیه نیز در نظر گرفته شده است. در صورت وجود مشکل با مستاجر، مالک جدید می‌تواند دستور تخلیه را بین 1 هفته تا 1 ماه دریافت نماید و مستاجر باید ظرف یک هفته ملک را تخلیه کند. اما اگر مستاجر به رای دادگاه اعتراض کند و درخواست تجدید نظرخواهی دهد، پروسه‌ی صدور دستور 2 تا 4 ماه زمان خواهد برد. اگر مستاجر زمان بیشتری طلب کند، با توجه به صلاحدید قاضی، حداکثر 1 ماه به وی زمان داده خواهد شد تا ملک را تخلیه کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

فرآیند قانونی تخلیه ملک خریداری شده

اگر مستاجر از تخلیه ملک سر باز زند، مالک می‌تواند از طرق قانونی اقدام به تخلیه ملک نماید. برای این منظور می‌توان به شورای حل اختلاف یا دادگاه مراجعه کرد. سپس با تنظیم یک دادخواست رسمی و بیان علل موجود، درخواست صدور حکم یا دستور تخلیه را خواستار شد. پس از صدور فرمان مراجع نام‌برده، به مستاجر بازه‌ی زمانی خاصی داده می‌شود تا ملک را تخلیه کند. در صورت تخلیه نکردن ملک، ماموران اجرایی به صورت قانونی مستاجر را مجبور به تخلیه خواهند کرد.

درخواست دستور تخلیه از شورای حل اختلاف

یکی دیگر از مسائلی که به قانون تخلیه ملک خریداری شده مرتبط است، دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف می‌باشد. از آنجایی که برای صدور دستور تخلیه نیازی به برپایی جلسه‌ی دادرسی و شنیده شدن دفاعیات طرفین نیست، شورای حل اختلاف به این امر رسیدگی می‌کند. این دستور 24 ساعت پس از صدور به مستاجر ابلاغ می‌گردد. مستاجر نیز تنها یک هفته زمان دارد تا ملک مورد نظر را تخلیه کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

تفاوت‌های تخلیه ملک خریداری شده در قراردادهای مختلف

تفاوت برخورد قانون تخلیه ملک خریداری شده با مستاجر در نوع قراردادی می‌باشد که منعقد گردیده است. البته منظور از تفاوت، نوع نهادی است که این فرمان را صادر می‌کند. معمولا دستور تخلیه‌ای که از سویی شورای حل اختلاف صادر می‌شود به املاکی با اسناد عادی مربوط می‌گردد. حال آنکه دادگاه برای املاکی با اسناد رسمی حکم تخلیه صادر می‌کند.

تأثیر فروش ملک بر قرارداد اجاره

همانگونه که پیش‌تر نیز اشاره کردیم، هر ملک پس از اجاره دارای دو مالک است؛ مالک اصلی و مالک منافعی. مالک منافعی، همان مستاجر است. بنابراین با فروش ملک و تعویض مالک اصلی، مستاجر همچنان می‌تواند با همان قرارداد قبلی تا زمان پایان یافتن اعتبار قرارداد در ملک بماند. تنها تفاوت در اینجاست که اجاره‌ها باید به حساب مالک جدید واریز گردند و ودیعه نیز توسط مالک جدید به مستاجر بازگردانده می‌شود.

شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط مالک جدید

فارغ از اینکه ملک به فرد دیگری فروخته شود یا خیر، برای فسخ قرارداد به شرایط زیر دقت خواهد شد:

1. شرط خیار: شرطی که در قرارداد به افراد اختیار فسخ قرارداد را می‌دهد.
2. خیار تعذر تسلیم: اگر هریک از طرفین به وظایف خود عمل نکند، طرف مقابل می‌تواند قرارداد را فسخ کند.
3. خیار عیب: اگر عیبی در خانه وجود داشته باشد و در زمان عقد قرارداد اشاره‌ای به آن نشود، امکان فسخ قرارداد وجود دارد.
4. خیار تخلف شرط: اگر هر یک از طرفین به شرایط موجود در قرارداد عمل نکند، قرارداد قابل فسخ می‌باشد.
5. تخلف از وصف: اگر پس از عقد قرارداد، مستاجر متوجه تفاوت مبلغ اصلی و پرداختی ملک شود، می‌تواند قرارداد را فسخ کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

ضمانت اجرایی برای تخلیه ملک خریداری شده

یکی از راه‌هایی که از ایجاد خسارت تا حد امکان جلوگیری می‌کند، در نظر گرفتن ضمانت اجرایی در زمان عقد قرارداد می‌باشد. برای این منظور، می‌توان به ازای هر روز تاخیر در تحویل ملک پس از پایان یافتن مدت قرارداد، هزینه‌ی خاصی را در نظر گرفت. اگر بخشی از ملک قابل تحویل نیست، بخش دیگر که قابل تحویل است باید در اختیار موجر قرار بگیرد و در مورد قسمت اول نیز قرارداد باطل گردد.

کلام آخر

در طول این مقاله، با توجه به التزام قانون تخلیه ملک خریداری شده تلاش کردیم تا شما عزیزان را با هرآنچه که در این زمینه نیاز است، آشنا کنیم. شما عزیزان می‌توانید برای دریافت آگاهی بیشتر و مشاوره با وکلای دلسوز، باتجربه و آگاه با موسسه‌ی حقوقی مشاور تل تماس حاصل فرمایید.