بدترین اشتباهات در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت: نکات کلیدی در سال 1404

قرارداد مشارکت در ساخت یکی از رایج‌ترین قراردادهای ملکی در ایران است که بین مالک زمین و سازنده (پیمانکار) برای ساخت آپارتمان یا مجتمع تجاری منعقد می‌شود. این قرارداد, که بر اساس ماده 10 قانون مدنی تنظیم می‌شود, به دلیل پیچیدگی‌های حقوقی و مالی, مستعد اشتباهات پرهزینه است. اشتباه در تنظیم قرارداد می‌تواند به دعاوی قضایی, خسارات مالی سنگین, یا حتی توقف پروژه منجر شود. این مقاله بدترین اشتباهات در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت, پیامدهای آن‌ها, و راه‌های پیشگیری را بررسی می‌کند. پیش از امضای هر قرارداد, مشاوره حقوقی با یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی ضروری است تا از حقوق شما محافظت شود.

فهرست مطالب

• قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
• بدترین اشتباهات در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت
• پیامدهای کلی این اشتباهات
• راهنمای کلی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت
• نقش مشاوره حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت
• کلام آخر

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت توافقی است که در آن:

• مالک زمین یا ملک کلنگی را در اختیار پروژه قرار می‌دهد.
• سازنده هزینه‌های ساخت, اخذ مجوزها, و اجرای پروژه را تأمین می‌کند.
• طرفین پس از تکمیل پروژه, واحدها را بر اساس درصد توافق‌شده (مثلاً 60% مالک, 40% سازنده) تقسیم می‌کنند.

این قرارداد به دلیل وابستگی به تعهدات متقابل, نیازمند دقت در نگارش و پیش‌بینی تمامی جزئیات است. در ادامه, بدترین اشتباهات در تنظیم این قراردادها آورده شده است.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

بدترین اشتباهات در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت

عدم بررسی صلاحیت و اعتبار سازنده

• اشتباه: انتخاب سازنده بدون بررسی سوابق, توان مالی, یا مجوزهای قانونی.
• پیامد: توقف پروژه به دلیل ناتوانی مالی سازنده, کیفیت پایین ساخت, یا کلاهبرداری.
• راه پیشگیری:
  • بررسی رزومه و پروژه‌های قبلی سازنده.
  • استعلام مجوزهای پیمانکاری و پروانه فعالیت.
  • بررسی وضعیت مالی سازنده از طریق استعلام بانکی یا چک‌های ضمانت.
• مثال: مالکی که بدون تحقیق با سازنده‌ای قرارداد بست, پس از دریافت پیش‌پرداخت, با توقف پروژه به دلیل ورشکستگی سازنده مواجه شد.

عدم تعیین دقیق سهم طرفین

• اشتباه: مشخص نکردن درصد دقیق تقسیم واحدها یا عدم توافق بر ارزش‌گذاری زمین و هزینه‌های ساخت.
• پیامد: اختلاف در زمان تقسیم واحدها, ادعای طرفین بر سهم بیشتر, یا دعوای قضایی.
• راه پیشگیری:
  • تعیین درصد سهم (مثلاً 60% مالک, 40% سازنده) در قرارداد.
  • توافق بر روش ارزش‌گذاری (مثلاً کارشناسی رسمی دادگستری).
  • مشخص کردن اولویت انتخاب واحدها (مثلاً مالک طبقه اول را انتخاب کند).
• مثال: مالکی که سهم خود را دقیق مشخص نکرد, پس از ساخت با ادعای سازنده برای دریافت واحدهای مرغوب مواجه شد.

نادیده گرفتن جزئیات فنی و اجرایی پروژه

• اشتباه: عدم ذکر مشخصات فنی (مانند مصالح, تعداد طبقات, یا امکانات) و برنامه زمان‌بندی پروژه.
• پیامد: استفاده از مصالح نامرغوب, تأخیر در تحویل, یا عدم تطابق پروژه با انتظارات.
• راه پیشگیری:
  • پیوست نقشه‌های مصوب, مشخصات فنی (مثلاً نوع بتن, برند آسانسور), و امکانات (مانند پارکینگ) به قرارداد.
  • تعیین جدول زمان‌بندی دقیق (مثلاً شروع پروژه در تاریخ ... و تحویل در ...).
  • پیش‌بینی جریمه برای تأخیر (مثلاً 1 میلیون تومان به ازای هر روز تأخیر).
• مثال: مالکی که مشخصات مصالح را ذکر نکرد, با پروژه‌ای با کیفیت پایین و غیرقابل فروش مواجه شد.

عدم پیش‌بینی ضمانت اجرا و جریمه

• اشتباه: عدم درج شروط جریمه برای تخلفات (مانند تأخیر, نقض تعهدات, یا فسخ قرارداد).
• پیامد: ناتوانی در الزام طرف مقابل به اجرای تعهدات یا جبران خسارات.
• راه پیشگیری:
  • درج شرط جریمه برای تأخیر, نقض کیفیت, یا عدم اخذ مجوزها.
  • پیش‌بینی ضمانت‌نامه بانکی یا چک تضمین از سازنده.
  • تعیین حق فسخ قرارداد در صورت تخلفات重大 (مانند توقف پروژه بیش از 6 ماه).
• مثال: مالکی که جریمه تأخیر را مشخص نکرد, نتوانست سازنده را برای تحویل به‌موقع تحت فشار قرار دهد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

عدم تعیین مرجع حل اختلاف

• اشتباه: عدم توافق بر روش حل اختلاف (مانند داوری یا دادگاه) در صورت بروز مشکل.
• پیامد: دعاوی قضایی طولانی و پرهزینه یا بلاتکلیفی در حل اختلافات.
• راه پیشگیری:
  • درج شرط داوری با تعیین داور مرضی‌الطرفین (مثلاً اتاق بازرگانی).
  • مشخص کردن مرجع قضایی (مثلاً دادگاه محل وقوع ملک) در صورت عدم توافق داوری.
  • توافق بر مذاکره اولیه پیش از ارجاع به داوری یا دادگاه.
• مثال: مالک و سازنده‌ای که مرجع حل اختلاف را مشخص نکردند, 2 سال در دعوای قضایی گرفتار شدند.

نادیده گرفتن مسائل حقوقی و مجوزها

• اشتباه: عدم بررسی وضعیت حقوقی ملک (مانند بدهی, توقیف, یا اختلاف مالکیت) یا واگذاری اخذ مجوزها به سازنده بدون نظارت.
• پیامد: توقف پروژه به دلیل مشکلات حقوقی, جریمه‌های شهرداری, یا عدم صدور پروانه ساخت.
• راه پیشگیری:
  • استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت اسناد.
  • بررسی بدهی‌های مالیاتی, بانکی, یا شهرداری ملک.
  • تعیین مسئولیت اخذ مجوزها (مانند پروانه ساخت) و نظارت مالک بر فرآیند.
• مثال: مالکی که وضعیت حقوقی زمین را بررسی نکرد, با توقیف ملک توسط بانک در میانه پروژه مواجه شد.

عدم تنظیم قرارداد توسط متخصص حقوقی

• اشتباه: تنظیم قرارداد توسط افراد غیرحرفه‌ای (مانند بنگاه املاک) یا استفاده از نمونه‌های آماده بدون شخصی‌سازی.
• پیامد: نقص در قرارداد, ابهام در تعهدات, یا عدم قابلیت اجرا در دادگاه.
• راه پیشگیری:
  • استخدام وکیل متخصص در قراردادهای ملکی برای تنظیم یا بازبینی قرارداد.
  • شخصی‌سازی قرارداد بر اساس ویژگی‌های پروژه (مانند نوع ملک, موقعیت, یا بودجه).
  • درج تمام جزئیات توافقات کتبی و شفاهی در قرارداد.
• مثال: مالکی که از قرارداد آماده بنگاه استفاده کرد, به دلیل ابهام در تقسیم واحدها با دعوای قضایی مواجه شد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

عدم پیش‌بینی هزینه‌های اضافی

• اشتباه: عدم توافق بر مسئولیت هزینه‌های غیرمنتظره (مانند افزایش قیمت مصالح, جریمه‌های شهرداری, یا هزینه‌های انشعابات).
• پیامد: اختلاف مالی, توقف پروژه, یا تحمیل هزینه‌های اضافی به مالک.
• راه پیشگیری:
  • تعیین مسئولیت هزینه‌های ثابت و متغیر (مانند انشعابات یا عوارض) در قرارداد.
  • پیش‌بینی درصد افزایش هزینه‌ها (مثلاً تا 20%) و نحوه تأمین آن.
  • توافق بر نظارت مشترک بر هزینه‌ها (مثلاً ارائه فاکتورها به مالک).
• مثال: سازنده‌ای که هزینه‌های اضافی را به مالک تحمیل کرد, باعث توقف پروژه به دلیل اختلاف مالی شد.

نادیده گرفتن حقوق پیش‌فروش یا وام

• اشتباه: عدم توافق بر شرایط پیش‌فروش واحدها یا استفاده از وام‌های بانکی توسط سازنده.
• پیامد: فروش غیرقانونی واحدها, بدهی‌های بانکی سازنده, یا درگیری مالک در دعاوی پیش‌خریداران.
• راه پیشگیری:
  • درج شرط ممنوعیت پیش‌فروش بدون رضایت کتبی مالک.
  • تعیین شرایط اخذ وام (مانند سقف وام یا مسئولیت بازپرداخت).
  • نظارت مالک بر قراردادهای پیش‌فروش و تأیید آن‌ها.
• مثال: سازنده‌ای که بدون اجازه مالک واحدها را پیش‌فروش کرد, مالک را در دعوای قضایی با خریداران گرفتار کرد.

عدم درج شروط فسخ و خاتمه قرارداد

• اشتباه: عدم پیش‌بینی شرایط فسخ (مانند ورشکستگی سازنده یا نقض تعهدات) یا نحوه تسویه‌حساب در صورت خاتمه.
• پیامد: ناتوانی در خروج از قرارداد مشکل‌دار یا اختلاف بر تسویه مالی.
• راه پیشگیری:
  • درج شروط فسخ (مانند تأخیر بیش از 6 ماه یا عدم اخذ پروانه).
  • تعیین نحوه تسویه (مثلاً پرداخت هزینه‌های انجام‌شده توسط سازنده).
  • توافق بر ارزیابی پروژه توسط کارشناس در صورت فسخ.
• مثال: مالکی که شرط فسخ را درج نکرد, نتوانست قرارداد را با سازنده غیرمتعهد فسخ کند.

پیامدهای کلی این اشتباهات

• خسارات مالی: کاهش ارزش پروژه, هزینه‌های قضایی, یا پرداخت جریمه.
• دعاوی قضایی: دعاوی طولانی‌مدت در دادگاه یا داوری.
• توقف پروژه: تأخیر یا توقف کامل ساخت به دلیل اختلافات.
• از دست رفتن اعتماد: لطمه به روابط تجاری و اعتبار طرفین.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

راهنمای کلی برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

1. مشاوره حقوقی: پیش از امضا, قرارداد را با وکیل متخصص بررسی کنید.
2. شفافیت کامل: تمام تعهدات, سهم‌ها, و شرایط را کتبی کنید.
3. نظارت مستمر: کمیته مشترک (مالک و سازنده) برای نظارت بر پروژه تشکیل دهید.
4. مستندسازی: تمام مکاتبات, فاکتورها, و توافقات را ثبت کنید.
5. پیش‌بینی ریسک: شرایط غیرمنتظره (مانند افزایش هزینه‌ها یا مشکلات حقوقی) را در قرارداد لحاظ کنید.

نقش مشاوره حقوقی در قراردادهای مشارکت در ساخت

مشاوره حقوقی مهم‌ترین گام برای جلوگیری از اشتباهات است. یک وکیل متخصص می‌تواند:

• قرارداد را با توجه به ویژگی‌های پروژه تنظیم یا بازبینی کند.
• ریسک‌های حقوقی (مانند بدهی ملک یا تخلفات سازنده) را شناسایی کند.
• شروط ضمانت اجرا, جریمه, و فسخ را به نفع شما تنظیم کند.
• در صورت بروز اختلاف, از طریق مذاکره یا دعوای قضایی از حقوق شما دفاع کند.

بدون مشاوره حقوقی, احتمال بروز اشتباهات پرهزینه و دعاوی قضایی بالاست.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

کلام آخر

قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل پیچیدگی‌های مالی و حقوقی, مستعد اشتباهات خطرناکی مانند عدم بررسی صلاحیت سازنده, ابهام در تقسیم سهم, یا نادیده گرفتن ضمانت اجرا هستند. این اشتباهات می‌توانند به خسارات مالی, دعاوی قضایی, یا توقف پروژه منجر شوند. با بررسی دقیق قرارداد, مستندسازی تعهدات, و استفاده از مشاوره حقوقی, می‌توانید از این مشکلات پیشگیری کنید. اگر قصد امضای قرارداد مشارکت در ساخت دارید, همین امروز با یک وکیل متخصص مشورت کنید و با اطمینان پروژه خود را پیش ببرید.