۳ راه قانونی برای دریافت سند آپارتمان‌های فاقد سند رسمی

بسیاری از خریداران آپارتمان، پس از معامله متوجه می‌شوند ملکشان هنوز سند رسمی مالکیت ندارد. این موضوع می‌تواند نگرانی بزرگی ایجاد کند، چون بدون سند رسمی، امکان نقل‌وانتقال قانونی، دریافت وام، یا حتی اثبات مالکیت در دادگاه دشوار می‌شود. در چنین شرایطی، دریافت مشاوره حقوقی املاک از وکیل متخصص، نخستین گام برای تشخیص مسیر درست است؛ زیرا بسته به وضعیت ملک، راه‌های قانونی متفاوتی برای گرفتن سند وجود دارد. در این مقاله، به زبان ساده اما دقیق توضیح داده‌ایم که چرا برخی آپارتمان‌ها هنوز سند ندارند و چگونه می‌توان با سه روش اصلی، سند رسمی آن‌ها را دریافت کرد.

فهرست مطالب

• علت نداشتن سند رسمی آپارتمان‌ها
• ۱. پیگیری از طریق اداره ثبت اسناد و املاک
• ۲. اقدام از طریق دادگاه حقوقی (الزام به تنظیم سند رسمی)
• ۳. اقدام از طریق تعاونی‌ها یا نهادهای مالک پروژه
• نکات مهم و هشدارهای حقوقی
• جمع‌بندی

علت نداشتن سند رسمی آپارتمان‌ها

نداشتن سند رسمی همیشه به معنای غیرقانونی بودن ملک نیست. در واقع، بیشتر آپارتمان‌های فاقد سند به‌دلیل مشکلات اداری یا فنی بدون سند مانده‌اند. چند علت مهم عبارت‌اند از:

• ناتمام بودن مراحل تفکیک یا صدور پایان‌کار: تا زمانی که شهرداری پایان‌کار صادر نکند، اداره ثبت نمی‌تواند صورت‌مجلس تفکیکی تنظیم کند.
• بدهی سازنده به شهرداری یا اداره دارایی: این بدهی‌ها مانع از صدور سند برای خریداران می‌شود.
• ثبت‌نشدن پروژه در اداره ثبت اسناد: برخی پروژه‌های بزرگ به نام تعاونی یا شرکت سازنده ثبت شده و هنوز انتقال رسمی به خریداران انجام نشده است.
• فروش با سند عادی یا قولنامه‌ای: بسیاری از معاملات به‌صورت دست‌نویس انجام می‌شود، در حالی‌که فروشنده هنوز مالک رسمی ملک نیست.

هر یک از این موارد، مسیر حقوقی متفاوتی برای رفع مشکل دارد. در ادامه، سه راه قانونی اصلی برای دریافت سند رسمی آپارتمان‌های فاقد سند را توضیح می‌دهیم.

۱. پیگیری از طریق اداره ثبت اسناد و املاک

اگر ملک موردنظر در طرح تفکیکی رسمی شهرداری قرار دارد و پایان‌کار و صورت‌مجلس تفکیکی آن آماده است، ساده‌ترین روش دریافت سند، مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است.

در این روش، خریدار باید مدارک زیر را ارائه دهد:

• اصل قولنامه یا مبایعه‌نامه معتبر
• پایان‌کار ساختمان از شهرداری
• صورت‌مجلس تفکیکی
• مدارک هویتی خریدار و فروشنده
• مدارک پرداخت عوارض و مالیات نقل و انتقال

اگر سازنده همکاری کند و مراحل تفکیکی کامل باشد، اداره ثبت در مدت چند ماه سند مالکیت را صادر می‌کند.
در این روش، معمولاً نیازی به طرح دعوا در دادگاه نیست و موضوع از مسیر اداری پیگیری می‌شود.
البته حضور وکیل متخصص در امور ثبتی می‌تواند فرآیند را تسریع و از بروز اشتباه در مدارک جلوگیری کند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

۲. اقدام از طریق دادگاه حقوقی (الزام به تنظیم سند رسمی)

در بسیاری از پرونده‌ها، فروشنده از تنظیم سند رسمی خودداری می‌کند یا ملک هنوز در ثبت اسناد به‌نام او نیست. در چنین شرایطی، تنها راه خریدار، طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک در دادگاه است.

در این روش، خریدار باید مدارک زیر را آماده کند:

• مبایعه‌نامه یا قولنامه معتبر که امضای فروشنده را دارد
• گواهی پرداخت ثمن معامله (فیش بانکی یا رسید)
• استعلام ثبتی ملک
• مدارک شناسایی طرفین

دادگاه پس از بررسی مدارک و احراز مالکیت فروشنده، رأی به الزام وی برای انتقال رسمی صادر می‌کند. پس از قطعیت حکم، اجرای احکام می‌تواند به‌جای فروشنده، سند را امضا کند.

این مسیر ممکن است چند ماه تا بیش از یک سال طول بکشد؛ اما تنها راه رسمی و قطعی برای گرفتن سند از فروشنده متخلف یا غایب است.
در این نوع دعاوی، حضور وکیل پایه‌یک دادگستری متخصص در امور ملکی اهمیت زیادی دارد، چون کوچک‌ترین ایراد در دادخواست یا مدارک، می‌تواند منجر به رد یا تأخیر پرونده شود.

۳. اقدام از طریق تعاونی‌ها یا نهادهای مالک پروژه

در برخی از پروژه‌ها، آپارتمان‌ها توسط تعاونی‌های مسکن یا نهادهای سازمانی ساخته شده‌اند. در این حالت، مالکیت رسمی زمین و ساختمان معمولاً به‌نام تعاونی باقی می‌ماند و تا زمانی که تسویه‌حساب کامل صورت نگیرد، سند تفکیکی صادر نمی‌شود.

برای دریافت سند در این پروژه‌ها باید مراحل زیر طی شود:

• بررسی اساسنامه و قراردادهای داخلی تعاونی
• دریافت گواهی تسویه مالی از تعاونی
• ارائه درخواست صدور سند به نام خریدار
• پیگیری وضعیت ثبتی از طریق اداره ثبت

در این نوع پرونده‌ها، بسیاری از خریداران با مشکلاتی مثل تأخیر در صدور سند، عدم همکاری تعاونی، یا اختلاف میان اعضا مواجه می‌شوند.
بنابراین توصیه می‌شود پیش از هر اقدامی، از مشاوره حقوقی تخصصی املاک و قراردادها استفاده کنید تا روند انتقال مالکیت به شکل قانونی و بدون ریسک انجام شود.

نکات مهم و هشدارهای حقوقی

قبل از اقدام برای دریافت سند رسمی، چند نکته بسیار مهم را باید بدانید:

• استعلام ثبتی ملک را از اداره ثبت بگیرید تا مطمئن شوید ملک در رهن، بازداشت یا دارای سابقه فروش تکراری نیست.
• از قولنامه‌های دست‌نویس و بدون کد رهگیری اجتناب کنید؛ چون در صورت بروز اختلاف، اثبات مالکیت دشوار خواهد بود.
• مبایعه‌نامه را در دفاتر املاک معتبر و با حضور وکیل تنظیم کنید تا بندهای مربوط به زمان تحویل، تنظیم سند و خسارت تأخیر دقیق باشد.
• در زمان خرید آپارتمان فاقد سند، از مشاور حقوقی بخواهید وضعیت ثبتی و شهرداری ملک را بررسی کند تا بعداً درگیر پرونده‌های سنگین نشوید.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

جمع‌بندی

دریافت سند رسمی برای آپارتمان فاقد سند نه‌تنها ممکن است، بلکه در بیشتر موارد با پیگیری درست به نتیجه می‌رسد. انتخاب مسیر صحیح (اداره ثبت، دادگاه یا تعاونی) به وضعیت ملک، مدارک و همکاری فروشنده بستگی دارد. اگر آپارتمان شما هنوز سند رسمی ندارد، قبل از هر اقدامی با دریافت مشاوره حقوقی تخصصی از مشاورتل، بهترین و سریع‌ترین مسیر قانونی را انتخاب کنید تا مالکیتتان به‌صورت رسمی و قطعی تثبیت شود.