آیا واحد مسکونی خالی باید شارژ ساختمان را بپردازد؟ (راهنمای کامل سال ۱۴۰۴)

یکی از پرسش‌های همیشگی مالکان و مدیران ساختمان این است که آیا واحدهای خالی چه نوساز، چه بلا‌استفاده و چه واحدهایی که صرفاً با هدف سرمایه‌گذاری خریداری شده‌اند باید شارژ ساختمان را پرداخت کنند یا نه. بسیاری از افراد تصور می‌کنند زمانی که از واحد استفاده‌ای نمی‌شود، مصرفی هم وجود ندارد و بنابراین الزامی برای پرداخت هزینه‌های مشترک ندارند. اما این برداشت با قانون تملک آپارتمان‌ها مغایرت دارد و می‌تواند برای مالکان دردسرهای حقوقی ایجاد کند.

طبق قانون، هزینه‌های مشترک ساختمان ارتباطی به سکونت یا عدم سکونت ندارد؛ بلکه بر پایه مالکیت است. یعنی هرکس مالک واحد است، چه در آن زندگی کند و چه سال‌ها خالی بماند، همچنان مسئول پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک است. دلیل این موضوع ساده است: ساختمان برای حفظ ایمنی، زیبایی، نظافت و نگهداری نیازمند هزینه دائمی است و این هزینه میان تمام مالکین تقسیم می‌شود؛ نه صرفاً میان کسانی که در ساختمان ساکن هستند.

فهرست مطالب

• چرا واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟
• قانون درباره شارژ واحد خالی چه می‌گوید؟
• شارژ واحد خالی چگونه محاسبه می‌شود؟
• نمونه محاسبه واقعی
• آیا واحد خالی معافیت دارد؟
• اگر مالک واحد خالی شارژ پرداخت نکند چه می‌شود؟
• مراحل پیگیری قانونی برای مدیر ساختمان
• نمونه متن دادخواست
• جمع‌بندی

چرا واحد خالی هم باید شارژ بدهد؟

بسیاری از هزینه‌های ساختمان «ثابت» هستند؛ یعنی چه واحدی استفاده شود و چه نشود، این مخارج پابرجاست. آسانسور باید سرویس شود، موتورخانه باید فعال بماند، سرایدار و نگهبان حقوق مشخصی دارند، بیمه ساختمان باید پرداخت شود، مشاعات نیازمند نظافت روزانه است و تجهیزات مشترک به تعمیرات دوره‌ای نیاز دارند.
بنابراین حتی اگر مالک یک روز هم وارد ساختمان نشود، همچنان از ساختمان سالم، امن و نگهداری‌شده بهره‌مند می‌شود؛ در نتیجه وظیفه دارد سهم خود از هزینه‌ها را بپردازد.

قانون درباره شارژ واحد خالی چه می‌گوید؟

ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها صراحت دارد که:
«هزینه‌های مشترک بر عهده تمام مالکین است؛ فرقی نمی‌کند از ملک خود استفاده کنند یا خیر.»

پس از نظر قانونی:

• خالی بودن واحد هیچ نوع معافیتی ایجاد نمی‌کند.
• نبود مصرف، فقط می‌تواند سهم هزینه‌های مصرفی را کاهش دهد، نه کل شارژ را.
• هزینه‌های ثابت و نسبی، همیشه باید پرداخت شوند.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

شارژ واحد خالی چگونه محاسبه می‌شود؟

هزینه‌های ساختمان معمولاً به سه بخش تقسیم می‌شوند:

۱. هزینه‌های ثابت

هزینه‌هایی مانند حقوق سرایدار، نگهبانی، نظافت، بیمه، سرویس آسانسور، نگهداری موتورخانه و تعمیرات ضروری.
این هزینه‌ها ربطی به مصرف ندارند و همه واحدها، حتی خالی، موظف به پرداخت کامل آن هستند.

۲. هزینه‌های نسبی

مبالغی که بر اساس متراژ یا سهم مالکیت واحد تعیین می‌شود؛ مانند سهم از تعمیرات اساسی یا نگهداری تجهیزات مشترک.
این بخش نیز برای واحد خالی تفاوتی نمی‌کند.

۳. هزینه‌های مصرفی

تنها بخش قابل کاهش مربوط به هزینه‌های مصرفی است:
آب گرم مرکزی، سرمایش و گرمایش مرکزی، گاز یا برق مشترک.
اگر واحد خالی مصرفی نداشته باشد، این بخش حذف می‌شود؛ اما سهم ثابت از انرژی مشترک همچنان وجود دارد.

نمونه محاسبه واقعی

فرض کنیم مجموع هزینه‌های ساختمان در ماه ۱۲ میلیون تومان باشد و ساختمان ۱۲ واحد داشته باشد.
در این حالت شارژ پایه هر واحد ۱ میلیون تومان خواهد بود.
اگر واحد خالی مصرف آب گرم یا انرژی نداشته باشد، تنها هزینه مصرفی (مثلاً ۳۰۰ هزار تومان) حذف می‌شود و شارژ نهایی به حدود ۸۰۰ تا ۹۵۰ هزار تومان می‌رسد.

آیا واحد خالی معافیت دارد؟

به طور قانونی معافیت وجود ندارد.
اما ممکن است ساختمان‌ها به صورت توافقی، برای واحدهای خالی تخفیف یا شرایط متفاوت تعیین کنند.
این توافق الزام‌آور نیست و فقط در همان ساختمان اعتبار دارد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

اگر مالک واحد خالی شارژ پرداخت نکند چه می‌شود؟

مدیر ساختمان می‌تواند طبق قانون اقدامات زیر را انجام دهد:

۱. ارسال اخطار و اظهارنامه

ابتدا پیام رسمی و اطلاع از مبلغ بدهی با مهلت مشخص (معمولاً ۱۰ روزه) ارسال می‌شود.

۲. محرومیت از خدمات غیرضروری

طبق قانون، می‌توان امکانات غیرضروری مانند:
آسانسور (در بعضی ساختمان‌ها)، پارکینگ یا خدمات رفاهی را موقتاً محدود کرد.
اما برق و آب و گاز واحد قابل قطع نیست.

۳. درخواست خسارت تأخیر تأدیه

بدهی ماه‌به‌ماه افزایش پیدا می‌کند و مالک باید جریمه دیرکرد را هم بپردازد.

۴. شکایت در شورای حل اختلاف یا دادگاه

تا سقف ۲۰۰ میلیون تومان در شورای حل اختلاف و مبالغ بالاتر در دادگاه حقوقی رسیدگی می‌شود.

۵. توقیف حساب بانکی و ملک

در صورت صدور حکم:

• حساب‌ها مسدود می‌شود
• خودرو توقیف می‌شود
• نقل و انتقال ملک ممنوع می‌شود
• یا مبلغ از ارزش ملک برداشت می‌شود

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

مراحل پیگیری قانونی برای مدیر ساختمان

برای ثبت شکایت، مدارک زیر لازم است:

• صورتحساب شارژ
• مستندات بدهی
• اساسنامه و صورت‌جلسات
• اظهارنامه‌های ارسال‌شده
• مشخصات مالک

فرایند از طریق سامانه ثنا انجام می‌شود و مدیر می‌تواند دادخواست مطالبه شارژ معوقه و خسارت تأخیر را ثبت کند.

نمونه متن دادخواست

«خوانده به‌عنوان مالک واحد شماره … از پرداخت شارژ ساختمان از تاریخ … تا … به مبلغ … خودداری کرده است. با وجود اخطار و ارسال اظهارنامه، اقدامی انجام نشده است. لذا مستند به ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، صدور حکم به پرداخت شارژ معوقه، خسارت تأخیر تأدیه و هزینه دادرسی مورد تقاضاست.»

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

جمع‌بندی

شارژ ساختمان فقط هزینه مصرف نیست، بلکه مجموعه‌ای از مخارج برای حفظ ایمنی، نگهداری تجهیزات، نظافت و مدیریت ساختمان است. بنابراین حتی اگر واحد خالی باشد، مالک همچنان موظف به پرداخت شارژ ثابت و نسبی است. تنها هزینه‌های مصرفی ممکن است کاهش یابد.

برای جلوگیری از اختلاف:

• آیین‌نامه داخلی ساختمان شفاف باشد
• پرداخت‌ها منظم انجام شود
• حسابرسی دقیق و اعلام عمومی وجود داشته باشد
• در صورت اختلاف، از مشاوره حقوقی تخصصی استفاده شود

مشاورتل در این مسیر همراه مدیران و مالکان است تا بدون تنش و با کمترین هزینه بتوانند مسائل مرتبط با شارژ ساختمان را حل کنند.