تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان: شرایط، نکات حقوقی و نمونه قرارداد 1404

مشاوره حقوقی به شما کمک می‌کند تا با تنظیم یک قرارداد پیش فروش ساختمان دقیق و قانونی، از مشکلات حقوقی و مالی مانند تأخیر در تحویل یا اختلافات مالی جلوگیری کنید. قرارداد پیش فروش ساختمان، توافقی است که بر اساس قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 و آیین‌نامه اجرایی آن، بین پیش‌فروشنده (سازنده یا مالک) و پیش‌خریدار برای انتقال یک واحد ساختمانی در حال ساخت یا تکمیل‌نشده تنظیم می‌شود. این مقاله، با استناد به قوانین ایران در سال 1404، شرایط تنظیم قرارداد، مدارک لازم، نکات حقوقی، مراحل قانونی و یک نمونه قرارداد را به زبان ساده ارائه می‌دهد تا راهنمایی جامع برای شما فراهم شود.

فهرست مطالب

• قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟
• شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان
• مدارک لازم برای تنظیم قرارداد
• مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش
• نکات حقوقی کلیدی
• نکات حقوقی کلیدی
• موانع احتمالی
• نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان
• نقش وکیل در تنظیم قرارداد
• کلام آخر

قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

قرارداد پیش فروش ساختمان، سندی است که پیش‌فروشنده متعهد می‌شود واحد ساختمانی مشخص (آپارتمان، ویلا یا تجاری) را در آینده با ویژگی‌های معین ساخته و در تاریخ مشخص به پیش‌خریدار تحویل دهد. در مقابل، پیش‌خریدار موظف است اقساط یا مبلغ توافق‌شده را طبق برنامه پرداخت کند. این قرارداد طبق ماده 1 قانون پیش فروش ساختمان تنظیم و باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

ویژگی‌ها:

• الزام ثبت رسمی: قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود، وگرنه فاقد اعتبار قانونی است (ماده 23 قانون پیش فروش).
• تعهدات دوجانبه: پیش‌فروشنده به تحویل واحد و پیش‌خریدار به پرداخت اقساط متعهد است.
• حمایت قانونی: قانون پیش فروش از حقوق پیش‌خریدار در برابر تخلفات سازنده محافظت می‌کند.

مثال: فردی با سازنده‌ای قرارداد پیش فروش آپارتمانی 100 متری امضا می‌کند که قرار است در سال 1405 تحویل شود، با پرداخت 50% مبلغ به‌صورت اقساط.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

شرایط تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان

برای تنظیم یک قرارداد پیش فروش معتبر، شرایط زیر باید رعایت شود:

1. صلاحیت پیش‌فروشنده:

   • پیش‌فروشنده باید مالک زمین یا دارای قرارداد رسمی با مالک باشد.
   • باید پروانه ساخت معتبر از شهرداری و شناسنامه فنی ساختمان داشته باشد.
   • طبق ماده 2 قانون پیش فروش، پیش‌فروش بدون پروانه ساخت ممنوع است.

2. مشخصات واحد ساختمانی:

   • متراژ، تعداد اتاق‌ها، پارکینگ، انباری، مصالح، تجهیزات و موقعیت دقیق واحد باید در قرارداد ذکر شود.
   • نقشه معماری و مشخصات فنی باید ضمیمه قرارداد باشد.

3. ثبت رسمی قرارداد:

   • قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی تنظیم و ثبت شود.
   • پیش‌خریدار باید سند رسمی پیش خرید دریافت کند که قابل انتقال به غیر است.

4. زمان‌بندی پروژه:

   • تاریخ شروع، پیشرفت و تحویل واحد باید دقیق مشخص شود.
   • جریمه تأخیر تحویل (مثلاً روزانه 0.01% مبلغ قرارداد) باید تعیین شود.
   • 
     

     برای دریافت مشاوره فوری، شماره موبایل خود را وارد نمایید.

     ثبت درخواست مشاوره

5. شرایط پرداخت:

   • مبلغ کل، تعداد اقساط، تاریخ پرداخت و نحوه پرداخت (چک، حواله) باید شفاف باشد.
   • طبق ماده 11 آیین‌نامه اجرایی، پرداخت‌ها باید متناسب با پیشرفت پروژه باشد (مثلاً 20% در فونداسیون، 30% در اسکلت).

6. تعهدات قانونی:

   • پیش‌فروشنده باید بیمه مسئولیت مدنی برای جبران خسارات احتمالی داشته باشد.
   • پیش‌خریدار باید اقساط را به‌موقع پرداخت کند تا از فسخ قرارداد جلوگیری شود.

نکته: قراردادهای دستی (غیررسمی) در دادگاه اعتبار ندارند و ممکن است منجر به کلاهبرداری شوند.

مدارک لازم برای تنظیم قرارداد

• از پیش‌فروشنده:

• سند مالکیت زمین (یا قرارداد با مالک).
• پروانه ساخت معتبر از شهرداری.
• شناسنامه فنی ساختمان.
• بیمه‌نامه مسئولیت مدنی.
• کپی شناسنامه و کارت ملی.

• از پیش‌خریدار:

• کپی شناسنامه و کارت ملی.
• مدارک پرداخت (فیش واریز یا چک).

• سایر مدارک:

• نقشه معماری و مشخصات فنی تأییدشده.
• توافق‌نامه کتبی در صورت وجود شروط خاص.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

مراحل تنظیم قرارداد پیش فروش

1. بررسی صلاحیت پیش‌فروشنده:

   • استعلام سند مالکیت از اداره ثبت اسناد.
   • بررسی پروانه ساخت و مجوزهای شهرداری.

2. توافق اولیه:

   • مذاکره بر سر قیمت، اقساط، زمان تحویل و مشخصات واحد.
   • تنظیم پیش‌نویس قرارداد با ذکر تمام جزئیات.

3. مراجعه به دفتر اسناد رسمی:

   • ارائه مدارک و تنظیم سند رسمی پیش فروش.
   • پرداخت هزینه‌های ثبت (حدود 0.5% مبلغ قرارداد).

4. امضای قرارداد:

   • امضای قرارداد توسط طرفین و دریافت نسخه‌های برابر اصل.
   • ثبت قرارداد در سامانه ثبت اسناد.

5. اجرای تعهدات:

   • پیش‌خریدار اقساط را پرداخت کند و پیش‌فروشنده پروژه را طبق برنامه پیش ببرد.

مدت زمان: تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی معمولاً 1 تا 3 روز طول می‌کشد، اما جمع‌آوری مدارک ممکن است زمان‌بر باشد.

نکات حقوقی کلیدی

• ثبت رسمی الزامی: طبق ماده 23 قانون پیش فروش، قراردادهای غیررسمی فاقد اعتبارند و پیش‌فروشنده ممکن است با حبس (6 ماه تا 2 سال) مجازات شود.
• جریمه تأخیر: جریمه تأخیر تحویل یا پرداخت اقساط باید در قرارداد مشخص باشد.
• فسخ قرارداد:
• پیش‌خریدار در صورت تأخیر بیش از 6 ماه یا نقض تعهدات اساسی می‌تواند قرارداد را فسخ کند (ماده 13 آیین‌نامه).
• پیش‌فروشنده در صورت عدم پرداخت اقساط می‌تواند فسخ کند، اما باید اخطار 30روزه بدهد.
• انتقال به غیر: پیش‌خریدار می‌تواند حقوق خود را با سند رسمی به دیگری منتقل کند.
• بیمه ساختمان: پیش‌فروشنده باید بیمه کیفیت و مسئولیت مدنی برای جبران خسارات احتمالی داشته باشد.
• استعلام بدهی: قبل از قرارداد، از اداره ثبت استعلام کنید تا مطمئن شوید ملک در رهن یا توقیف نیست.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

موانع احتمالی

• عدم ثبت رسمی: قرارداد غیررسمی ممکن است منجر به کلاهبرداری یا اختلاف شود.
• تأخیر در تحویل: تأخیر به دلیل مشکلات مالی یا مجوزها ممکن است دعوا ایجاد کند.
• نقص مدارک: عدم ارائه پروانه ساخت یا سند مالکیت، ثبت را متوقف می‌کند.
• کلاهبرداری: فروش یک واحد به چند نفر (به دلیل عدم ثبت) شایع است.
• اعتراض مالکان دیگر: اگر زمین مشاعی باشد، رضایت همه مالکان لازم است.

نمونه قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان

شماره قرارداد: [شماره]
تاریخ: [روز/ماه/1404]
محل تنظیم: [شهر]

مشخصات طرفین:

• پیش‌فروشنده:
  نام و نام خانوادگی: [نام کامل]
  کد ملی: [شماره]
  آدرس: [آدرس کامل]
  شماره تماس: [شماره]
• پیش‌خریدار:
  نام و نام خانوادگی: [نام کامل]
  کد ملی: [شماره]
  آدرس: [آدرس کامل]
  شماره تماس: [شماره]

مشخصات ملک:

• نوع واحد: [مسکونی/تجاری]
• متراژ: [متر مربع]
• طبقه: [شماره]
• شماره واحد: [شماره]
• پارکینگ: [دارد/ندارد]
• انباری: [دارد/ندارد]
• آدرس ملک: [آدرس دقیق]
• شماره پروانه ساخت: [شماره]
• مشخصات فنی: [مصالح، تأسیسات، نقشه ضمیمه]

موضوع قرارداد:

پیش فروش واحد فوق‌الذکر به مبلغ کل [مبلغ] تومان، با تحویل در تاریخ [روز/ماه/1405].

شرایط پرداخت:

• مبلغ پیش‌پرداخت: [مبلغ] تومان در تاریخ [زمان].
• اقساط: [تعداد] قسط، هر قسط [مبلغ] تومان،   قابل پرداخت در تاریخ‌های [زمان‌ها].
• نحوه پرداخت: [چک/حواله/نقد].

تعهدات پیش‌فروشنده:

• تحویل واحد در تاریخ مقرر با مشخصات ذکرشده.
• ارائه بیمه کیفیت و مسئولیت مدنی.
• جریمه تأخیر: روزانه [مبلغ] تومان.

تعهدات پیش‌خریدار:

• پرداخت اقساط به‌موقع.
• جریمه تأخیر پرداخت: روزانه [مبلغ] تومان.

فسخ قرارداد:

• در صورت تأخیر تحویل بیش از 6 ماه یا عدم پرداخت اقساط پس از اخطار 30روزه، قرارداد قابل فسخ است.
• خسارات فسخ طبق توافق طرفین یا رأی دادگاه پرداخت می‌شود.

حل اختلاف:

اختلافات از طریق مذاکره یا دادگاه صالح [شهر] حل می‌شود.

امضا:

پیش‌فروشنده: [نام و امضا]
پیش‌خریدار: [نام و امضا]
دفتر اسناد رسمی: [مهر و امضا]

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

توجه: این نمونه برای اهداف عمومی است. برای قرارداد خاص، با وکیل یا دفتر اسناد رسمی مشورت کنید.

نقش وکیل در تنظیم قرارداد

• تنظیم دقیق: وکیل قرارداد را با رعایت قانون پیش فروش و شروط حفاظتی تنظیم می‌کند.
• استعلام مدارک: سند مالکیت، پروانه ساخت و بدهی‌های ملک را بررسی می‌کند.
• حل اختلاف: در صورت تأخیر یا کلاهبرداری، از حقوق طرفین دفاع می‌کند.
  مثال: وکیلی با استعلام سند، از خرید واحدی که به چند نفر فروخته شده بود جلوگیری کرد.

کلام آخر

مشاوره حقوقی به شما کمک می‌کند تا با تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان طبق قانون پیش فروش 1389، از سرمایه خود محافظت کنید. در سال 1404، قرارداد باید در دفتر اسناد رسمی ثبت شود و شامل مشخصات واحد، زمان‌بندی تحویل، اقساط و جریمه تأخیر باشد. استعلام پروانه ساخت، سند مالکیت و بیمه پیش‌فروشنده ضروری است. برای جلوگیری از کلاهبرداری، قرارداد را رسمی کنید و با وکیل مشورت کنید. اطلاعات بیشتر را از وب‌سایت سازمان ثبت اسناد (www.ssaa.ir) یا دفاتر اسناد رسمی استعلام کنید.