خرید واحد نیمه‌ساز از تعاونی: تنظیم قرارداد، اقرارنامه و وکالت‌نامه برای جلوگیری از مشکلات حقوقی - راهنمای ۱۴۰۴

مشاوره حقوقی به خریداران واحدهای نیمه‌ساز از تعاونی‌های مسکن کمک می‌کند تا با تنظیم دقیق قرارداد، اقرارنامه و وکالت‌نامه، از مشکلات حقوقی مانند از دست دادن ملک یا کلاهبرداری جلوگیری کنند. خرید واحد نیمه‌ساز از تعاونی‌ها به دلیل ماهیت پیچیده این معاملات، نیازمند دقت در تنظیم اسناد است. این مقاله، با استناد به قوانین ایران در سال ۱۴۰۴، مراحل تنظیم اسناد، نکات حقوقی، و توصیه‌های پیشگیرانه را به‌طور جامع و به زبان ساده تشریح می‌کند.

فهرست مطالب

• مبنای قانونی تنظیم اسناد
• تنظیم قرارداد خرید واحد نیمه‌ساز
• تنظیم اقرارنامه
• تنظیم وکالت‌نامه
• مراحل قانونی خرید واحد نیمه‌ساز
• در صورت بروز مشکل چه کنیم؟
• توصیه‌های حقوقی برای جلوگیری از مشکلات

مبنای قانونی تنظیم اسناد

تنظیم اسناد خرید واحد نیمه‌ساز بر اساس قوانین زیر انجام می‌شود:

• قانون مدنی (مصوب ۱۳۰۷):

• ماده ۱۰: قراردادهای خصوصی بین طرفین معتبرند، مشروط بر اینکه مخالف قانون نباشند.
• ماده ۱۲۹۱: اسناد رسمی (مثل وکالت‌نامه ثبت‌شده) در دادگاه‌ها معتبرند.

• قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹):

• ماده ۳: قرارداد پیش‌فروش باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود.
• ماده ۴: قرارداد باید شامل جزئیات ملک، زمان تحویل، و تعهدات طرفین باشد.

• قانون تعاونی‌ها (مصوب ۱۳۷۰):

• ماده ۳۳: تعاونی‌ها موظف‌اند طبق قرارداد عمل کنند و حقوق اعضا را رعایت کنند.

مثال: خریداری با استناد به ماده ۳ قانون پیش‌فروش، از تعاونی مطالبه تحویل واحد کرد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

تنظیم قرارداد خرید واحد نیمه‌ساز

قرارداد خرید، سند اصلی معامله است که باید دقیق و شفاف باشد. نکات کلیدی تنظیم قرارداد:

1. محتوای قرارداد

• مشخصات ملک: متراژ، شماره بلوک، طبقه، و موقعیت دقیق واحد.
• مشخصات طرفین: نام، کد ملی، و اطلاعات تماس خریدار و تعاونی.
• مبلغ و نحوه پرداخت: مبلغ کل، پیش‌پرداخت، اقساط، و شماره حساب تعاونی.
• زمان تحویل: تاریخ دقیق تحویل واحد و جریمه تأخیر (مثلاً ۱٪ مبلغ روزانه).
• تعهدات تعاونی: اخذ مجوزها، تکمیل ساخت، و انتقال سند رسمی.
• شرط فسخ: شرایط فسخ قرارداد در صورت تخلف تعاونی یا خریدار.

2. ثبت رسمی قرارداد

• قرارداد باید در دفترخانه اسناد رسمی یا دفتر تعاونی (با تأیید هیئت‌مدیره) ثبت شود.
• مدارک لازم:
• کپی شناسنامه و کارت ملی خریدار و نماینده تعاونی.
• مدارک مالکیت زمین یا پروانه ساخت تعاونی.
• قرارداد پیش‌فروش یا عضویت در تعاونی.
• هزینه: ۵۰۰ هزار تا ۲ میلیون تومان (تعرفه ۱۴۰۴).

3. نکات حقوقی

• از امضای قراردادهای مبهم یا بدون ذکر جزئیات خودداری کنید.
• قرارداد را با حضور شاهد یا وکیل تنظیم کنید.

مثال: خریداری در مشهد با ثبت قرارداد در دفترخانه، از فروش واحد به شخص دیگر جلوگیری کرد.

تنظیم اقرارنامه

اقرارنامه سندی است که تعاونی یا فروشنده تأیید می‌کند مبلغی از خریدار دریافت کرده یا واحد خاصی به او اختصاص یافته است.

1. محتوای اقرارنامه

• تأیید پرداخت: مبلغ پرداختی (پیش‌پرداخت یا اقساط) و تاریخ پرداخت.
• مشخصات واحد: شماره بلوک، طبقه، و جزئیات ملک.
• تعهد تحویل: تأیید تعاونی برای تحویل واحد در زمان مشخص.
• امضا و اثر انگشت: امضای نماینده تعاونی و اثر انگشت برای جلوگیری از جعل.

2. ثبت رسمی

• اقرارنامه باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود تا در دادگاه معتبر باشد (ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی).
• هزینه: ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان (تعرفه ۱۴۰۴).

3. اهمیت

• اقرارنامه مانع انکار دریافت وجه یا تخصیص واحد توسط تعاونی می‌شود.
• مثال: خریداری با ارائه اقرارنامه، ادعای تعاونی مبنی بر عدم پرداخت را رد کرد.

تنظیم وکالت‌نامه

وکالت‌نامه بلاعزل به خریدار اجازه می‌دهد در صورت تخلف تعاونی، اقدامات قانونی (مثل انتقال سند) را انجام دهد.

1. محتوای وکالت‌نامه

• اختیارات وکیل: شامل انتقال سند، پیگیری مجوزها، و طرح دعوا علیه تعاونی.
• بلاعزل بودن: وکالت‌نامه باید غیرقابل فسخ باشد تا تعاونی نتواند آن را لغو کند.
• مشخصات ملک: جزئیات دقیق واحد برای جلوگیری از ابهام.
• مدت وکالت: معمولاً تا زمان انتقال سند رسمی.

2. ثبت رسمی

• وکالت‌نامه باید در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شود (ماده ۱۲۹۱ قانون مدنی).
• مدارک لازم:
• کپی قرارداد خرید و اقرارنامه.
• کپی شناسنامه و کارت ملی طرفین.

3. نکات حقوقی

• وکالت‌نامه بلاعزل قوی‌ترین ابزار برای تضمین حقوق خریدار است.
• از امضای وکالت‌نامه‌های محدود یا قابل فسخ خودداری کنید.

مثال: خریداری در تهران با وکالت‌نامه بلاعزل، سند واحد نیمه‌ساز را به نام خود منتقل کرد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

مراحل قانونی خرید واحد نیمه‌ساز

1. بررسی تعاونی:

   • استعلام مجوز تعاونی از وزارت تعاون (taavon.gov.ir).
   • بررسی سوابق تعاونی در سامانه کاتب (ir).

2. تنظیم قرارداد:

   • قرارداد پیش‌فروش را با جزئیات کامل در دفترخانه یا تعاونی تنظیم کنید.

3. پرداخت وجه:

   • مبالغ را به حساب رسمی تعاونی واریز کنید و رسید دریافت کنید.

4. دریافت اقرارنامه و وکالت‌نامه:

   • اقرارنامه پرداخت و وکالت‌نامه بلاعزل را در دفترخانه ثبت کنید.

5. پیگیری تحویل:

   • در صورت تأخیر، با استناد به قرارداد، از تعاونی مطالبه خسارت کنید.

مثال: خریداری در شیراز با پیگیری حقوقی، واحد نیمه‌ساز را تحویل گرفت و سند را منتقل کرد.

در صورت بروز مشکل چه کنیم؟

اگر تعاونی تخلف کند (مثل تأخیر در تحویل یا فروش به دیگری)، اقدامات زیر را انجام دهید:

1. مذاکره با تعاونی

• درخواست کتبی برای اجرای تعهدات (تحویل واحد یا انتقال سند) ارائه دهید.

2. مراجعه به شورای حل اختلاف

• مرجع صالح: شورای حل اختلاف محل پروژه (برای دعاوی تا ۲۰۰ میلیون تومان).
• مدارک لازم: قرارداد، اقرارنامه، وکالت‌نامه، و رسیدهای پرداخت.
• هزینه دادرسی: ۱۰۰ تا ۳۰۰ هزار تومان (تعرفه ۱۴۰۴).

3. شکایت به دادگاه عمومی حقوقی

• برای دعاوی بیش از ۲۰۰ میلیون تومان یا پیچیده، به دادگاه عمومی حقوقی مراجعه کنید.
• هزینه دادرسی: ۲۰۰ تا ۵۰۰ هزار تومان (تعرفه ۱۴۰۴).

مثال: خریداری در اصفهان با شکایت به دادگاه، تعاونی را ملزم به تحویل واحد کرد.

توصیه‌های حقوقی برای جلوگیری از مشکلات

1. تحقیق درباره تعاونی:

   • مجوزها و سوابق تعاونی را از وزارت تعاون یا سامانه کاتب استعلام کنید.

2. تنظیم اسناد رسمی:

   • قرارداد، اقرارنامه، و وکالت‌نامه را در دفترخانه ثبت کنید.

3. مشورت با وکیل:

   • وکیل متخصص ملکی می‌تواند اسناد را بررسی و از حقوق شما دفاع کند.

4. پرداخت به حساب رسمی:

   • از پرداخت نقدی یا به حساب شخصی خودداری کنید.

5. نگهداری اسناد:

   • کپی تمام اسناد (قرارداد، اقرارنامه، وکالت‌نامه) را نزد خود نگه دارید.

6. بیمه قرارداد:

   • برخی تعاونی‌ها بیمه پیش‌فروش ارائه می‌دهند که ریسک را کاهش می‌دهد.

مثال: خریداری با استعلام از وزارت تعاون، از معامله با تعاونی غیرمجاز اجتناب کرد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

کلام آخر

مشاوره حقوقی به خریداران واحدهای نیمه‌ساز از تعاونی‌ها کمک می‌کند تا با تنظیم دقیق قرارداد، اقرارنامه، و وکالت‌نامه بلاعزل، از حقوق خود محافظت کنند. طبق قانون پیش‌فروش ساختمان و قانون مدنی، ثبت رسمی اسناد و بررسی سوابق تعاونی ضروری است. برای موفقیت، اسناد را در دفترخانه ثبت کنید، از وکیل متخصص کمک بگیرید، و سوابق تعاونی را استعلام کنید.