آیا بدون شناسنامه فنی می‌توان سند پیش‌فروش گرفت؟ بررسی مصوبه جدید مجلس ۱۴۰۴

خرید و فروش واحدهای نیمه‌ساز در ایران، به‌ویژه از طریق قراردادهای پیش‌فروش، همیشه با چالش‌هایی همراه بوده است. طبق قانون پیش‌فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)، یکی از مدارک الزامی برای تنظیم سند پیش‌فروش، ارائه شناسنامه فنی هر واحد بود. این سند، که توسط شهرداری صادر می‌شود، جزئیات فنی و معماری ساختمان را مشخص می‌کند و تضمینی برای کیفیت ساخت است. اما تهیه این سند، به‌خصوص برای پروژه‌های نیمه‌تمام، زمان‌بر و پرهزینه بود و گاهی باعث توقف معاملات یا تأخیر در ثبت سند می‌شد. این موضوع هم برای سازندگان و هم برای خریداران مشکل ایجاد می‌کرد.  مصوبه جدید مجلس در سال ۱۴۰۴، با حذف الزام ارائه شناسنامه فنی، سعی کرده این موانع را برطرف کند. اما این تغییر چه معنایی برای خریداران و سازندگان دارد؟ آیا گشایشی مثبت است یا ریسکی پنهان؟ این مقاله به زبان ساده این موضوع را بررسی می‌کند.

فهرست مطالب

• شناسنامه فنی چیست و چه کاربردی دارد؟
• مصوبه جدید چه می‌گوید؟
• شرایط جدید برای تنظیم سند پیش‌فروش:
• حذف الزام ارائه شناسنامه فنی برای تنظیم سند پیش‌فروش
• توصیه‌های حقوقی برای خریداران
• نتیجه‌گیری

شناسنامه فنی چیست و چه کاربردی دارد؟

شناسنامه فنی سندی است که شهرداری برای هر واحد ساختمانی صادر می‌کند و شامل اطلاعات زیر است:

• مشخصات فنی: مساحت، تعداد طبقات، نوع مصالح، سیستم گرمایش و سرمایش.
• مشخصات معماری: نما، موقعیت واحد، پارکینگ، و انباری.
• کیفیت ساخت: اطلاعاتی درباره استانداردهای به‌کاررفته در ساخت.

کاربرد:

• تضمین می‌کند که ساختمان طبق پروانه ساخت و استانداردهای مهندسی ساخته شده است.
• به خریدار کمک می‌کند تا از کیفیت و ویژگی‌های واحد مطمئن شود.
• در دعاوی حقوقی، به‌عنوان مدرک برای اثبات تخلفات سازنده (مثل استفاده از مصالح نامرغوب) استفاده می‌شود.

مثال: خریداری در تهران به دلیل نبود شناسنامه فنی، متوجه شد واحدش پارکینگ اختصاصی ندارد، در حالی که در قرارداد ذکر شده بود.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

مصوبه جدید چه می‌گوید؟

طبق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱ و اصلاحات ۱۴۰۳)، که در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تأیید شد، الزام ارائه شناسنامه فنی هر واحد برای تنظیم سند پیش‌فروش حذف شده است (حذف بند ۴ ماده ۲ قانون پیش‌فروش ساختمان). این تغییر در راستای کاهش بروکراسی و تسهیل معاملات ملکی انجام شده است.

شرایط جدید برای تنظیم سند پیش‌فروش:

• سند رسمی مالکیت یا اجاره زمین با حق احداث بنا.
• پروانه ساخت کل ساختمان.
• بیمه‌نامه مسئولیت (برای جبران خسارات احتمالی).
• تأییدیه مهندس ناظر مبنی بر اتمام پی ساختمان.
• استعلام از اداره ثبت اسناد برای تأیید مالکیت.

این مصوبه به پیش‌فروشندگان اجازه می‌دهد بدون ارائه شناسنامه فنی، قرارداد پیش‌فروش را در دفاتر اسناد رسمی ثبت کنند.

مثال: سازنده‌ای در مشهد بدون نیاز به شناسنامه فنی، سند پیش‌فروش واحدها را ثبت کرد و پروژه را سریع‌تر پیش برد.

حذف الزام ارائه شناسنامه فنی برای تنظیم سند پیش‌فروش

تأثیرات مثبت:

1. کاهش بروکراسی:
   • حذف شناسنامه فنی، فرآیند ثبت سند را سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر کرده است.
   • سازندگان دیگر نیازی به انتظار برای صدور این سند توسط شهرداری ندارند.
   • مثال: پروژه‌ای در شیراز که به دلیل تأخیر در صدور شناسنامه فنی متوقف شده بود، پس از مصوبه جدید به جریان افتاد.
2. تسهیل فروش واحدها در پروژه‌های نیمه‌تمام:
   • سازندگان می‌توانند در مراحل اولیه ساخت، واحدها را پیش‌فروش کنند و سرمایه لازم برای تکمیل پروژه را تأمین کنند.
   • خریداران زودتر می‌توانند وارد معامله شوند.
   • مثال: تعاونی در تهران با پیش‌فروش زودهنگام، نقدینگی برای تکمیل پروژه به دست آورد.

نگرانی‌ها و ریسک‌ها:

1. نبود ضمانت کیفیت ساخت:
   • بدون شناسنامه فنی، خریداران اطلاعات دقیقی از مصالح و استانداردهای ساخت ندارند.
   • احتمال استفاده از مصالح نامرغوب یا نقص در ساخت افزایش می‌یابد.
   • مثال: خریداری در اصفهان پس از تحویل واحد متوجه شد سیستم گرمایش مطابق قرارداد نیست.
2. افزایش احتمال پروژه‌های ناقص یا پرایراد:
   • حذف این سند ممکن است برخی سازندگان را به کم‌کاری یا تحویل واحدهای غیراستاندارد تشویق کند.
   • خریداران ممکن است با واحدهایی مواجه شوند که مشکلات فنی (مثل نشتی یا ترک) دارند.
   • مثال: پروژه‌ای در تبریز به دلیل نبود نظارت کافی، با مشکلات سازه‌ای تحویل داده شد.

توصیه‌های حقوقی برای خریداران

برای کاهش ریسک‌های ناشی از حذف شناسنامه فنی، خریداران باید اقدامات زیر را انجام دهند:

1. مدارکی که می‌توانند جایگزین شناسنامه فنی باشند:

• گزارش مهندس ناظر: تأییدیه کتبی از مهندس ناظر درباره پیشرفت پروژه و کیفیت ساخت بخواهید.
• پروانه ساخت: اطمینان حاصل کنید که پروانه ساخت معتبر است و با مشخصات پروژه مطابقت دارد.
• گواهی آزمایش مصالح: از سازنده بخواهید گواهی کیفیت مصالح (مثل بتن یا فولاد) را ارائه دهد.
• بازدید از پروژه: خودتان یا با کمک کارشناس، از محل پروژه بازدید کنید و کیفیت ساخت را بررسی کنید.

مثال: خریداری در تهران با درخواست گزارش مهندس ناظر، از استاندارد بودن مصالح مطمئن شد.

درخواست مشاوره از طریق واتساپ

2. اهمیت گنجاندن بندهای تضمینی در قرارداد:

• شرط جریمه تأخیر: در قرارداد ذکر کنید که در صورت تأخیر در تحویل، سازنده باید جریمه روزانه (مثلاً ۰.۵٪ مبلغ قرارداد) بپردازد.
• تضمین کیفیت: بندی اضافه کنید که سازنده موظف است هرگونه نقص فنی را تا ۵ سال پس از تحویل برطرف کند.
• حق فسخ: اگر واحد با مشخصات قرارداد (مثل متراژ یا امکانات) مطابقت نداشته باشد، حق فسخ برای خریدار قید شود.
• بیمه‌نامه پروژه: اطمینان حاصل کنید که پروژه بیمه مسئولیت دارد تا در صورت خسارت، جبران شود.

مثال: خریداری با گنجاندن شرط جریمه تأخیر، از سازنده خسارت ۵۰ میلیون تومانی دریافت کرد.

3. اقدامات پیشگیرانه:

• استعلام از اداره ثبت: مالکیت زمین و نبود معارض را بررسی کنید.
• مشورت با وکیل: وکیل متخصص ملکی می‌تواند قرارداد را بررسی و بندهای تضمینی را اضافه کند.
• ثبت رسمی قرارداد: قرارداد را حتماً در دفتر اسناد رسمی ثبت کنید تا از نظر قانونی معتبر باشد.

مثال: خریداری در کرج با استعلام از اداره ثبت، متوجه شد زمین پروژه در رهن بانک است و از معامله منصرف شد.

نتیجه‌گیری

مصوبه جدید مجلس در سال ۱۴۰۴ با حذف الزام ارائه شناسنامه فنی، فرآیند پیش‌فروش واحدهای نیمه‌ساز را آسان‌تر کرده و به سازندگان و خریداران کمک می‌کند تا معاملات را سریع‌تر انجام دهند. این تغییر می‌تواند پروژه‌های نیمه‌تمام را به جریان بیندازد و سرمایه‌گذاری در مسکن را تسهیل کند. اما نبود شناسنامه فنی، ریسک‌هایی مثل کاهش کیفیت ساخت یا تحویل واحدهای پرایراد را افزایش داده است.

برای خریداران، تصمیم آگاهانه کلید موفقیت است. با بررسی مدارک جایگزین (مثل گزارش مهندس ناظر)، گنجاندن بندهای تضمینی در قرارداد، و مشورت با وکیل، می‌توانید از حقوق خود محافظت کنید.